1.7 i quartieri di case popolari di Roma

QUARTIERI CASE POPOLARI Municipi Roma

Nelle precedenti analisi abbiamo visto la distribuzione di alloggi pubblici erp e fitti passivi erp per municipi e per zone urbanistiche [X]. In questa sezione scenderemo alla dimensione dei “quartieri” intesi nuclei autonomi all’interno di un agglomerato urbano. Più che di quartieri di case popolari sarebbe corretto parlare di case popolari nei quartieri. Al di la di alcuni esempi in cui la totalità degli alloggi sono case popolari la maggior parte degli interventi riguardano solo quota parte di alloggi pubblici. Al fine di definire una dimensione di ricerca si è stabilita la massa critica minima di cinquecento alloggi, tutti gli aggregati con un numero inferiore di alloggi sono stati esclusi dalla mappa.
Il patrimonio pubblico così filtrato ha rivelato che 62 mila alloggi su 74 mila sono aggregati in dimensioni consistenti, l’88% del totale.
I quartieri in cui esiste una maggiore concentrazione di alloggi pubblici a Roma sono:
Ostia Nord  5.536 alloggi
Tor Bella Monaca  5.521 alloggi
San Basilio  4.860 alloggi
Molti quartieri presentano fra loro relazioni di contiguità tanto da poter essere quasi considerati dei sistemi continui. Sulla mappa di Roma si evidenziano così 3 macro aree di interesse. La prima, e la più cospicua, è quella che va da Roma nord est a est e comprende i territori del III, IV, V, VI municipio.  In quest’area abbiamo la presenza di 43 mila alloggi, i 2/3 di tutti gli alloggi popolari aggregati in quartieri. All’interno della macro area si possono evidenziare dei sottosistemi determinati dagli assi di sviluppo viari fortemente caratterizzati tanto da poter essere definiti autonomi. Nel terzo municipio la sequenza Monte Sacro, Tufello, Vigne Nuove, Val Melaina, Serpentara e Fidene  aggrega 8 mila alloggi popolari. Nel quarto municipio i quartieri popolari che si sono sviluppati sulla Tiburtina, Casal Bruciato, Tiburtino sud, Pietralata, Ponte Mammolo e San Basilio contano complessivamente 12 mila alloggi. Sull’asse della Prenestina si sono sviluppati i quartieri di Gordiani, Alessandrino, Tor Tre Teste e Tor Sapienza che insieme sommano 5 mila alloggi. L’ultimo asse è in quest’area è quello definito dalla Casilina con la sequenza dei quartieri delle torri, Torre Spaccata, Torre Angela, Torre Gaia, Torre Maura, Tor Bella Monaca, che conta 8 mila alloggi.

2 Unione QUARTIERI CASE POPOLARI Municipi Roma

La seconda area di interesse è quella costituita dalle zone di espansione verso il mare, Roma sud-ovest. Questa può essere scissa in due sotto sistemi. La prima zona storica di espansione che si estende dai quartieri Testaccio, San Saba, Garbatella fino alla Magliana, (5 mila alloggi) e da una seconda area prossima al mare composta dagli insediamenti di Acilia, Draconcello e Ostia Nord (8 mila alloggi). Gli assi viari che ne hanno caratterizzato l’espansione sono la via Ostiense e la Via del Mare. La terza area di concentrazione è quella più modesta costituiva dai quartieri di Primavalle, Palmarola, Fogaccia in relazione di prossimità e forte concentrazione che conta circa 5 mila alloggi.

 

 

 

 

 

1.6 le case popolari a Roma, la distribuzione dell’intero patrimonio pubblico.

Ultimo articolo sul patrimonio di case popolari a Roma (erp) suddivise per municipi e zone urbanistiche che riunisce l’intera casistica del settore, ossia: alloggi erp regionali (Ater), alloggi erp comunali (Patrimonio Roma Capitale) e alloggi in fitto passivo (di Roma Capitale). Pertanto attraverso l’interazione di questi tre database è possibile definire il numero esatto di case popolari nei territori, una mappa inedita che neanche le amministrazioni possiedono non essendo i database in rete fra loro. Dall’analisi della distribuzione per Municipi si evince una maggiore concentrazione di alloggi in due aree. La prima e maggiore è quella di Roma est, in particolare terzo, quarto e sesto, che hanno più di 10 mila alloggi popolari per ciascun municipio. L’altra è definita dall’asse verso il mare con l’undicesimo e decimo municipio. Bisogna notare che la maggior parte del territorio del decimo municipio è costituito dalla riserva naturale di Castel Porziano così da far presagire una notevole presenza di alloggi popolari nella scarsa porzione costruita.

Alloggi Totali X Municipi-2

L’analisi svolta per Zone Urbanistiche ci aiuta a definire meglio le aree su cui insistono le case popolari nella capitale. Nella zona est le concertazioni maggiori si hanno nelle aree vicino al raccordo di Torre Angela e San Basilio e nelle zone interne di Tiburtino sud e Pietralata. Nell’asse verso il mare sono solo due le aree interessate: Acilia e Ostia Nord. Nel quadrante Ovest la zona di Primavalle è invece quella con una maggiore concentrazione tale da incidere sui valori dell’Intero municipio. Altra area di interesse è quella nord-est: Trullo, Vigne Nuove e Fidene presentano valori elevati. Se consideriamo le singole zone urbanistiche quelle con il numero maggiore di alloggi popolari sono: Torre Angela, 6244 alloggi, Ostia Nord, 5536 alloggi, San Basilio, 4680 alloggi e Primavalle-Fogaccia 3692 alloggi.

Alloggi Totali X ZU rivista

 

1.5 le distorsioni del patrimonio erp di Roma Capitale: i fitti passivi e gli alloggi fuori comune

Nella vasta casistica del patrimonio erp di Roma Capitale vi sono due anomalie: i fitti passivi e gli alloggi fuori comune. I fitti passivi sono alloggi di patrimoni privati affittati dal comune per essere destinati alla graduatoria erp. Pertanto pur avendo una destinazione sociale non si possono ascrivere al patrimonio pubblico. Tuttavia bisogna rilevare come questi incidano negativamente sui bilanci pubblici, infatti si tratta di più di 3 mila alloggi che costano alla collettività 25 milioni di euro all’anno. I fitti passivi non vanno confusi con i residence che invece sono destinati all’emergenza abitativa e, nella loro intenzione originaria, dovevano ospitare “temporaneamente” i nuclei in attesa di un alloggio pubblico. Gli alloggi in fitto passivo sono delle vere e proprie case popolari che vengono assegnate alle famiglie del bando comunale per viverci. Questi alloggi costano ciascuno una media di 640 euro al mese mentre il canone sociale medio degli alloggi comunali si attesta intorno agli 80 euro.  Pertanto mentre gravano sulle casse della collettività per 25 milioni producono ricavi per poco più di 3 milioni, un disavanzo di 22 milioni annui, fondi che sicuramente potrebbero essere reinvestiti maniera migliore (dal sito del comune). Se un piano di razionalizzazione sembrerebbe cosa logica vi sono due fattori ostativi: il primo è determinato dalla stringente emergenza abitativa, un’emergenza che ricordo dura da 40 anni, per cui gli alloggi servono; il secondo è invece legato al loro uso, tutti gli alloggi sono attualmente occupati e il trasferimento di 3 mila nuclei è cosa assai complessa. Un piano di razionalizzazione, sebbene doveroso, sarebbe cosa assai complessa e avrebbe durata pluriennale tale da dover impegnare più amministrazioni. Tuttavia essendo gli alloggi prevalentemente concentrati in poche zone non sarebbe impossibile. Gli alloggi sono prevalentemente distribuiti in tre aree: Ostia nord, 1467alloggi, Casal Bruciato, 1.338, e Magliana, 776.
I fitti passivi erp di Roma Capitale per zone urbanistiche

Alloggi Fitti passivi X ZU copy copy

La seconda anomalia del patrimonio comunale è determinata dagli alloggi fuori comune. Le 2.262 case popolari di Roma Capitale sono prevalentemente distribuite nei comuni dell’hinterland romano: Ciampino, Anzio, Cerveteri, Guidonia, Marino, Nettuno e Pomezia. Negli anni passati furono acquisite dalla amministrazione capitolina per ovvi motivi economici, ma assegnate su base volontaria alla graduatoria romana, tuttavia allo stato attuale producono notevoli diseconomie. La prima è l’Imu che Roma Capitale deve corrispondere ai comuni limitrofi in qualità di proprietario immobiliare (le case popolari sebbene utilizzate per scopi sociali non sono esenti, mentre i grandi patrimoni immobiliari privati se sfitti sono esonerati). Il costo medio dell’Imu sulla seconda casa è stimato in media di 1.070 € annui pertanto questo patrimonio costa circa 3 milioni di euro all’anno solo di tasse. Il secondo è la capacità di verifica e controllo che Roma Capitale può esercitare su questo patrimonio. Al di là della distanza fisica la Polizia Locale non ha giurisdizione fuori comune pertanto ogni volta che eseguire una verifica deve chiedere l’autorizzazione all’Autorità Giudiziaria competente, con notevole ritardi e complicanze. Non è un caso quindi che il tasso di abusivismo negli alloggi fuori comune è fra i più alti di tutto il patrimonio pubblico: il 17% contro una media del 12%, che è comunque elevata.

1.4 la distribuzione del patrimonio erp di Roma Capitale

In questo articolo cerchiamo di capire come sono distribuiti i 22.781 alloggi popolari di proprietà di Roma Capitale. L’analisi per municipi rivela, in analogia con il patrimonio Ater 1.3 , come la zona ad est sia quella con la maggiore concertazione. Il sesto municipio, quello delle Torri, è in assoluto con i suoi 6.400 alloggi quello in cui si ha la maggiore presenza. Quarto e quinto seguono con però circa la metà degli alloggi. Con valore numerico simile a questi ultimi anche il decimo municipio che però ricordiamo ha la maggior parte del suo territorio occupato da aree verdi, riserva del litorale romano e la riserva di Decima Malafede. Nella rappresentazione grafica è utile specificare che tutte le aree verdi sono rappresentate puntinate. Anche nel patrimonio Comunale come nel patrimonio Ater si verificano grandi sperequazioni fra i diversi municipi. Il secondo, il tredicesimo ed il quindicesimo ad esempio non arrivano al dato numerico di cento alloggi.
il patrimonio erp di Roma Capitale nei municipi

Alloggi comunali X Municipi

L’analisi della concentrazione degli alloggi popolari per zone urbanistiche ci rivela come il fenomeno sia prevalentemente concertato solo in alcune aree. La zona di Torre Angela detiene il primato assoluto con i suoi 4.200 alloggi pubblici, quasi il triplo rispetto a Gordiani che si colloca in seconda posizione con 1504. Oltre a Roma est sull’asse verso il mare si evidenziano le zone di Acilia e Ostia Nord  con insediamenti si oltre mille alloggi.  Altro nucleo nel  XIV municipio in cui maggior parte degli alloggi sono concentrati nella zona di Primavalle
il patrimonio erp di Roma Capitale nelle zone urbanistiche

Alloggi Comunali X ZU

1.3 la distribuzione del patrimonio erp dell’Ater Roma

In questa sessione ci occupiamo della distribuzione del patrimonio pubblico erp, ossia le case popolari. Iniziamo con il patrimonio Ater che è il più cospicuo e conta 46 mila alloggi in proprietà. I valori sono assoluti e non sono messi in relazione con il numero totale degli alloggi presenti nei municipi romani, cosa che sarebbe stata più corretta; per questo faremo altre elaborazioni più avanti. Già da questa prima lettura si capisce come esistano forti sperequazioni fra un municipio e l’altro. Il terzo municipio con 8.650 alloggi è  quello maggiormente investito dal fenomeno, a seguire il quarto con 7634 e il quinto con 4112; invece quelli maggiormente scarichi risultano essere il settimo, dodicesimo, tredicesimo e quindicesimo in cui il numero degli alloggi arrivano a malapena al migliaio. Il quadrante nord est – est, da Fidene a Tor Bella Monaca, è quello su cui gravano la maggior parte degli alloggi popolari.
Il patrimonio Ater nei Municipi
Alloggi ATER X Municipi copy
Tuttavia se analizziamo la situazione per Zone Urbanistiche otteniamo un dato  più preciso che ci consente di capire come i realtà gli alloggi popolari siano fortemente concentrati solo in alcune aree tanto da influenzare il dato municipale. Questo dipende dalla stessa modalità di realizzazione degli alloggi popolari che si trovano prevalentemente concentrati in interi quartieri. Non è un caso che Tufello, 3418 alloggi, S.Basilio, 3251 alloggi, e Primavalle, 2678 alloggi, quartieri interamente composti da soli alloggi popolari, siano quelli predominanti sulla mappa.
Il patrimonio Ater per Zone Urbanistiche
Alloggi ATER X ZU copy
L’analisi per Zone Urbanistiche risulta più indicativa rispetto i dati per municipio. Conferma in buona sostanza una predominanza di alloggi pubblici nella zona nord est – est, la zona più popolosa di Roma, ma al tempo stesso mette in luce la presenza di altre concentrazioni. Innanzi tutto sull’asse di espansione verso il mare che da Garbatella arriva fino ad Ostia Nord, passando per Laurentino, Corviale, Acilia, e inoltre individua un forte nucleo nella zona Primavalle-Fogaccia.

1.2. quante sono le case popolari a Roma? diamo i numeri…

Definire con esattezza il numero degli alloggi utilizzati come case popolari, ossia in regime erp, non è questione secondaria: il patrimonio pubblico è da sempre lo strumento privilegiato per contrastare il disagio abitativo. Eppure il dato sembra inconoscibile: spesso stampa, pubblicistica, studi, ricerche e addirittura organi istituzionali diffondono dati incorretti. Anche nella recente relazione della Commissione Parlamentare sulle Periferie [1], un lavoro completo ed innovativo per molti aspetti, vi sono alcune imprecisioni. A pagina 22 riporta: “il patrimonio residenziale pubblico costituito a Roma da 48.325 alloggi di proprietà Ater e da oltre 20.000 di Roma Capitale”; come vedremo l’Ater ne ha in “proprietà” circa 2 mila di meno e il Comune ne “gestisce” circa 8 mila in più.
Questo stato di incertezza che aleggia intorno al patrimonio erp dipende da vari fattori che analizzeremo. Il primo, e anche il più gravoso, è determinato dalla doppia natura di tale patrimonio: uno comunale gestito da Roma Capitale e l’altro regionale gestito da Ater Roma, ognuno ovviamente su una banca dati diversa e non collegate fra loro. Per cui spesso si confonde il patrimonio del Comune o dell’Ater con il numero globale degli alloggi. Il secondo è la presenza di alloggi popolari che seppure destinati alla graduatoria romana si trovano fuori comune. Acquistati nell’hinterland romano per convenienza dalla amministrazione comunale negli anni passati venivano assegnati solo su base volontaria ai vincitori del bando romano. Il terzo riguarda i fitti passivi, ossia alloggi di enti o privati affittati dal pubblico e che vengono assegnati alla graduatoria erp.  Ultimo fattore, che a dire il vero incide poco, è il piano di dismissione di quota parte degli alloggi pubblici che procede con estrema lentezza. Pertanto districarsi in questi meandri appare cosa assai complessa, se non altro perchè il numero degli alloggi che noi, pubblico, destiniamo all’erp è maggiore rispetto al numero degli alloggi di proprietà pubblica, e maggiore anche di quelli che abbiamo in proprietà nel comune.
Analizziamo il patrimonio che gestisce Ater composto anche di beni immobili di altre proprietà. Dal bilancio 2016 (p.79)[2] emerge che il numero degli alloggi totali è 48.307, diviso in varie proprietà (ater, demanio, cooperative, comune, enasarco). Di questi l’Ater ci informa che solo 362 non sono in regime erp[3]. Pertanto il conto è presto fatto, in totale abbiamo 47.945 case popolari suddivise fra varie proprietà.
Gli alloggi erp gestiti da Ater Roma
Proprietà Ater
Altra proprietà
Non in regime erp
TOT. Alloggi  erp
46.018
2.289
362
47.945
Nel caso di Roma Capitale la cosa è più complessa e dobbiamo soffermarci a capire la differenza fra patrimonio disponibile ed indisponibile poiché spesso genera confusione (1.1. il patrimonio residenziale pubblico). Il patrimonio disponibile è quello che si può mettere a reddito. Il patrimonio indisponibile, di cui l’erp fa parte, è quello destinato ad un pubblico servizio come appunto gli alloggi popolari (art. 826 c.c.). Mentre il primo si può utilizzare liberamente sia per vendita che per locazioni il secondo è regolamentato da leggi, come quelle regionali per il regime dei fitti, e da rigidi criteri comunali per le assegnazioni. I due patrimoni, che hanno usi completamente diversi, spesso vengono confusi.
Dal sito del Dipartimento Patrimonio[4] si possono scaricare i database dell’erp, aggiornati al 2016, che  riuniscono alloggi, pertinenze e servitù, a Roma e fuori comune sia in regime di proprietà che in fitto passivo e pertanto non sono di facile lettura. Una volta analizzati i dati abbiamo:
Gli alloggi erp gestiti  da Roma Capitale
A Roma
Fuori comune
Totali
Proprietà di Roma Capitale
22.781
2.265
25.046
Fitto passivo
2.940
397
3.337
Totali
25.721
2.662
28.383
Sommando gli alloggi gestiti da Ater Roma con quelli gestiti da Roma Capitale otteniamo:
Alloggi erp per il disagio abitativo romano
Ater Roma
Roma Capitale
TOT
47.945
28.383
76.328
Quindi in totale gli alloggi che oggi possiamo utilizzare per arginare il disagio abitativo della capitale sono 76.328. Determinare non solo il numero degli alloggi ma anche la struttura patrimoniale e territoriale è fondamentale per future speculazioni.  Capire la reale gestibilità di un alloggio fuori comune o il costo dei fitti passivi è utile se si vuole ottimizzare l’uso del patrimonio. Ad esempio il solo Comune di Roma per i 3.337 alloggi in fitto passivo  spende 25 milioni di euro all’anno (dati del 2015), un costo mese medio 640 € per un alloggio che poi viene locato a canoni erp di 80 € di media. Questi non vanno confusi con i residence dell’emergenza abitativa, su altri capitoli di spesa, e che dovrebbero essere per soggiorni temporanei, ma si tratta di alloggi dati alla graduatoria erp e destinati a farci vivere le famiglie. Come vedremo più avanti problemi gestionali dell’erp sono complessi e di difficile soluzione se non affrontati con una strategia pluriennale.
[1] http://www.labparlamento.it/wp-content/uploads/2018/02/Documento-finale_Inchiesta-periferie.pdf
[2] http://aterroma.it/DOC/Amministrazione-trasparente/bilanci/bilancio-consuntivo/2016/RelazioneGestione2016.pdf
[3] http://aterroma.it/patrimonio/patrimonio.html
[4] https://www.comune.roma.it/pcr/it/dip_ben_imm.page

1.1. il patrimonio residenziale pubblico

Il patrimonio residenziale pubblico, definito E.R.P. (edilizia residenziale pubblica), a Roma è suddiviso in due grandi proprietà, una comunale e l’altra regionale.  Il Comune di Roma dispone di 28 mila alloggi e l’Ater Roma di 48 mila alloggi. Comune e Ater si occupano rispettivamente della gestione del proprio patrimonio, dalla manutenzione fino alla riscossione dei canoni. L’accesso e la decadenza sull’intero patrimonio è invece competenza del Comune attraverso il Dipartimento delle Politiche Abitative, che gestisce anche i bandi, le sanatorie e l’erogazione dei benefit economici sulla casa. All’alloggio pubblico si accede attraverso un bando comunale che stabilisce le priorità in base alle fragilità dei nuclei (reddito, condizione abitativa, disabilità, ecc.). Attualmente vi sono più di 10 mila nuclei in attesa. Il tasso di ricambio nell’ERP è di 500 alloggi all’anno  pertanto ci vorranno venti anni per assorbire l’attuale graduatoria. Dato che da tempo sono cessati  piani edificatori la maggior parte degli alloggi assegnati sono di risulta.
Il valore del patrimonio residenziale pubblico è stimabile in 14 miliardi di euro, pertinenze, locali e terreni esclusi.

Il patrimonio di Roma Capitale (fonte: report Romeo Gestioni 2014)

Tipologia unità immobiliare

Ubicazione

Alloggi

Locali

Pertinenze

Terreni

Tipologia patrimonio

25.369

215

15.419

0

ERP

Roma

2.652

21

2.035

0

ERP

Fuori comune

569

571

0

0

Disponibile

Roma

4

52

1

0

Disponibile

Fuori comune

1

0

0

0

Beni ex EE.OO.

Roma

97

570

0

182

Concessioni

Roma

0

4

0

5

Concessioni

Fuori comune

28.692

1.433

17.664

187

Totale

Il patrimonio gestito dall’ATER (fonte:bilancio Ater 2016)

Tipologia unità immobiliare

Proprietà

Alloggi

Locali

Cantine

Posti auto

Terreni

Cartelloni

46.018

3.126

29.273

19.134

366

198

ATER

472

1

13

Comune

727

50

34

Demanio

118

Enasarco

972

225

264

Cooperative

48.307

3.177

29.575

19.398

366

198

Totale