Roma, la casa e l’emergenza abitativa che non c’è…

Il dibattito che ruota intorno al settore casa e al tema dell’emergenza abitativa è spesso intriso di fatalismo. I numeri e le forze in campo fanno sì che tale problema sembri insormontabile.
Eppure dal 1971, da quando Insolera scrisse la terza edizione di “Roma moderna” in cui evidenziava i problemi abitativi dovuti alle migrazioni e alla forte conurbazione post-bellica, ad oggi la popolazione di Roma è rimasta sostanzialmente stabile, circa 2 milioni e 800 mila abitanti.
In quegli anni 70 mila persone vivevano nei baraccamenti della periferia romana[1]. Per far fronte alla situazione si diede via ad imponenti programmi di costruzione di cui una quota parte significativa furono i PEEP, i piani per l’edilizia economica e popolare. A Roma nel solo periodo fra in 1972- 1980 la produzione edilizia legale è stata di circa 83 mila abitazioni, di circa 65 mila abitazioni abusive e di 17 mila abitazioni non rilevate statisticamente ma con contratti di fornitura[2].
Oggi a 50 anni di distanza nonostante si sia costruito molto, e la popolazione sia rimasta stabile, ancora si parla di emergenza abitativa. Le stime attuali vertono su una prima necessità di 15 mila famiglie[3], di cui non più di 5 mila in condizioni simile a quelli dei baraccamenti, di certo una massa critica che non dovrebbe essere in grado di mettere in crisi una Città Capitale come Roma.
La composizione dei nuclei rispetto a quegli anni è notevolmente cambiata così come le esigenze spaziali dei singoli abitanti. Tuttavia la maggiore necessità spaziale pro capite non può tenere conto dei dati sul patrimonio edilizio romano. Le stime ci parlano di un sottoutilizzo del patrimonio privato del 50%[4] e addirittura del 70% del patrimonio pubblico. Solo a Corviale, per fare un esempio, vi sono 300 alloggi da 118 metri quadri in cui ormai abita un anziano solo[5]. Un fenomeno distorsivo che perlomeno nel pubblico deve essere affrontato.
L’attuale dibattito intorno al tema è tuttavia ancora dominato da approcci ideologici e da posizioni precostituite che si basano su alcuni assiomi:
Il primo è quello della carenza degli alloggi o di luoghi che si potrebbero dedicare all’accoglienza. Nella città di Roma vi sono circa 50 mila alloggi privati sfitti, molti spazi di risulta, attività dismesse, luoghi abbandonati e, come abbiamo visto, un tasso di sottoutilizzo del patrimonio pubblico prossimo al 70%. Le case popolari, Ater e Comune, a disposizione dei romani sono 77 mila, come quelle di uno dei quindici municipi romani, in cui abita una popolazione di circa 200 mila persone, come due medi capoluoghi di provincia, ad esempio Trento e Modena, una città nella città. Le case popolari sono poche se paragonate all’intero stock abitativo della capitale, 1 milione e 250 mila alloggi, ma se le mettiamo in relazione con il solo mercato degli affitti, 251 mila alloggi, allora scopriamo che un alloggio su tre in affitto a Roma è una casa popolare[6]. Pertanto il pubblico dovrebbe godere di una posizione egemone in questo mercato, posizione che mai è riuscito ad esercitare.
In questo patrimonio vi sono 15 mila nuclei, fra abusivi e decaduti, che non vi dovrebbero risiedere e si stima che circa mille alloggi vengano occupati ogni anno[7]. In questo scenario una riqualificazione e razionalizzazione degli spazi ma anche una nuova visione gestionale sembra essere la risposta più valida per diversi motivi: il primo per i più rapidi tempi di realizzazione rispetto a nuovi programmi costruttivi, il secondo perché questa modalità operativa evita consumo di suolo, il terzo perché può essere l’opportunità per una efficace rigenerazione urbana dei quartieri e dei loro tessuti sociali.
Il secondo assioma è che l’attuale stato di immobilismo dipenda dalla scarsità delle risorse, la crisi economica che si protrae dal 2008 ha profondamente inciso con tagli lineari nel settore.  Sebbene le risorse andrebbero sicuramente implementate in questa fase storica anche quelle già stanziate giacciono inutilizzate per difficoltà operative. Pertanto la priorità dovrebbe essere come renderle disponibili in tempi brevi. Attualmente vi sono a disposizione 14 milioni risparmiati annualmente dalla chiusura dei residence della delibera 368/2013, 40 milioni, prima trance di 194, della delibera regionale 110/2016 per l’emergenza abitativa, 12 milioni della delibera comunale 150/2014 per l’emergenza abitativa e 47 milioni per operazioni di ristrutturazione dei complessi residenziali pubblici della legge 80/2014. Mai come in questa fase storica rispetto agli ultimi venti anni vi sono stati così tanti fondi per affrontare il problema, 264 milioni di euro.
Se consideriamo questi tre fattori: la non critica domanda di alloggi di prima necessità (non più di 5 mila), la vastità e le potenzialità di trasformazione del patrimonio pubblico, la disponibilità di fondi per le trasformazioni non possiamo non rilevare come l’emergenza abitativa romana sia determinata più da una inerzia amministrativa che dalla drammaticità della situazione.
A Roma pertanto non esiste alcuna emergenza abitativa, i dati sulle famiglie in condizioni disagiate sono da anni consolidati e strutturali. Quella che invece esiste è una emergenza gestionale, una emergenza di pianificazione pluriennale e soprattutto una emergenza legata alla carenza di una visione politica.
[1] Italo Insolera, Roma Moderna, Piccola Biblioteca Einaudi, Torino, 2011, p.282.
[2] AA. VV., Abitare la periferia. L’esperienza delle 167 a Roma, Roma, Camera di commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Roma, 2007 p.101.
[3] Enrico Puccini, Verso una politica della casa: dall’emergenza romana ad un nuovo modello nazionale, Ediesse edizioni, Roma, 2016, p.69.
[4] Cresme, Roma, La Domanda di Abitazioni. Dimensioni, qualità e scenari, Roma, 2012, p.59.
[5] Censimento Ater Roma 2016.
[6] Dati dal censimento Istat 2011.
[7] Interpolazione dati delle sanatorie sugli alloggi e.r.p.

Le case popolari a Roma sono poche?

Il secondo articolo della rubrica i falsi miti è dedicato a dirimere una annosa questione: le case popolari a Roma sono poche?
Nel precedente articolo quante sono le case popolari a Roma abbiamo visto che gli alloggi popolari a disposizione sono 77 mila, un dato di per sé interessante ma non molto evocativo. E’ utile invece fare delle analisi quantitative al fine di avere dei parametri di confronto. La prima analisi che possiamo sviluppare è un raffronto con l’intero stock abitativo presente a Roma. Dall’ultimo rilevamento Istat il numero totale degli alloggi nella capitale è 1.262.662.
 Alloggi a Roma (fonte: censimento Istat 2011)
Abitazioni occupate da almeno una persona residente
Abitazioni vuote e abitazioni occupate solo da persone non residenti
Altri tipi di alloggio occupati
TOTALE
1.137.025
121.084
4.553
1.262.662
Se mettiamo in relazione il numero di alloggi popolari con l’intero stock abitativo otteniamo che sono il 6% del totale. Un dato irrisorio se paragonato a quello di altri capitali europee. Tuttavia spesso quando si fa questo raffronto non si considera che nelle statistiche riguardanti altri paesi vengono conteggiati anche gli alloggi in social housing (il nostro ERS, edilizia residenziale sociale), un settore notevolmente sviluppato all’estero e pochissimo da noi, che ha canoni ben diversi rispetto all’ERP (450 € di media ERS rispetto agli 80 € dell’ERP), e quindi dedicato ad altre fasce di popolazione. Pertanto questa analisi rischia di essere forviante. Ma a questo dedicheremo uno specifico articolo più avanti.  Un utile raffronto è quello territoriale.  Se mettiamo in relazione il numero degli alloggi popolari con quelli presenti nei municipi romani appare evidente come le case popolari a disposizione della collettività corrispondono a quelle presenti in un municipio romano. Vi sono addirittura sette municipi in cui il numero degli alloggi totali presenti è minore. Ovviamente gli alloggi popolari sono distribuiti sull’intera città ma immaginarli concentrati in un unico municipio da la misura della loro consistenza numerica e territoriale. Altro raffronto interessante è quello relativo alla popolazione. Il numero delle persone che abitano all’interno dell’edilizia residenza pubblica è simile alla popolazione di un municipio, circa 180 mila persone. Se raffrontiamo questo dato numerico con alcuni capoluoghi di provincia italiani all’interno delle case popolari romane potrebbero essere contenuti tutti gli abitanti di città come Modena, Reggio Emila, Reggio Calabria, solo per fare alcuni esempi (popolazione dei capoluoghi). Una città nella città che sottostà a sue regole amministrative e burocratiche.
Popolazione e alloggi nei municipi romani (fonte: censimento Istat 2011)
Municipi
Popolazione
N. alloggi
1
149.509
87.049
2
154.223
81.685
3
191.707
93.660
4
167.822
76.319
5
226.364
108.221
6
219.688
101.588
7
290.372
140.002
8
124.392
60.929
9
163.132
73.150
10
209.483
97.204
11
140.457
65.021
12
130.426
64.979
13
123.244
62.079
14
170.944
82.978
15
134.244
67.798
Il dato quantitativo così inquadrato assume altre proporzioni e ci aiuta a capire meglio l’estensione del fenomeno.  Una ultima riflessione deve però essere ancora sviluppata. Tutte questa analisi considerano gli alloggi erp in maniera assoluta ossia mettendoli in relazione con l’intero stock immobiliare. Tuttavia il raffronto non è opportuno, le case popolari sono alloggi in affitto a canoni calmierati e quindi andrebbero messe in relazione con il solo mercato degli affitti, tant’è vero che anche l’Istat li conteggia come alloggi in affitto nei censimenti. Sono alloggi in affitto a condizioni particolari che incidono quindi sul solo mercato degli affitti. Metterli in relazione con l’intero stock immobiliare è improprio poiché è prevalentemente costituito da alloggi in proprietà. A Roma il 78% degli alloggi sono in proprietà, un patrimonio detenuto prevalentemente da famiglie che ovviamente non hanno il problema della casa. Se ricalibriamo così la questione il dato è ancora più impressionante.
 Regime degli alloggi a Roma (fonte: censimento Istat 2011)
Abitazioni in proprietà
Abitazioni in  affitto
Altro titolo
809.692
241.161
116.968
 Se quindi mettiamo in relazione gli alloggi popolari (77 mila) con lo stock di alloggi in affitto (240 mila) otteniamo che rappresentano circa 1/3 del totale. A Roma un alloggio su tre in regime di affitto è una casa popolare. Per una facile visualizzazione immaginiamo di applicare questa analisi alla città di Roma trasformando la pianta dei municipi in un grafico a torta. Ovviamente gli alloggi pubblici  o gli alloggi in affitto non sono concentrati in un unico municipio ma questa visualizzazione ha il vantaggio di sintetizzare le analisi fin qui svolte. Quello che appare è questo:
Mappa degli alloggi a Roma e il loro uso.

Municipi Roma copy

Il pubblico a Roma detiene una quota rilevante sia a livello numerico, 77 mila, sia a livello proporzionale, 1/3 del mercato degli affitti, di alloggi. Nonostante questo non riesce ad esercitare una politica strategica nel settore; è come se la Coca Cola non riuscisse ad imporsi nel settore delle bevande gasate. Da più parti viene richiesto l’incremento della quota degli alloggi pubblici, cosa di per se giusta, tuttavia se le modalità di gestione e l’approccio al tema non cambieranno qualsiasi nuova acquisizione di patrimonio pubblico rischierà di essere vana.

Mancano i fondi per le politiche della casa a Roma?

Il problema casa a Roma sembra essere insormontabile, 10 mila famiglie in attesa della casa popolare, migliaia in emergenza abitativa, e anche per coloro che finalmente riescono a raggiungere il traguardo ottenendo l’assegnazione dell’alloggio pubblico non si presentano certo condizioni di vita facile: la maggior parte dei quartieri erp hanno condizioni sia manutentive che sociali problematiche. Ad aggravare la situazione una crisi stringente che dal 2007 imperversa e che ha come inesorabile ricaduta ha la carenza di fondi nel settore. Di fronte a tutto questo non rimarrebbe che arrendersi eppure questa fase storica potrebbe veramente rappresentare il punto di svolta nel settore. Due sono i fattori che potrebbero finalmente concorrere ad un definitivo cambio di passo: il primo un nuovo approccio alla materia, il secondo l’uso intelligente delle risorse in campo.
Sul primo avremmo modo di discuterne più avanti sul secondo, occorre fare un utile approfondimento per poter rispondere ad una semplice domanda: mancano i fondi per le politiche abitative a Roma? La risposta è no. Ma analizziamo la situazione al dettaglio poiché fra delibere, trasferimenti e quant’altro a volte anche per un addetto ai lavori è difficile avere un quadro chiaro della situazione. Il punto di principio da cui bisogna partire è che i fondi risparmiati o derivati dal settore casa siano reinvestiti in questo settore. Questo semplice assunto, sancito anche da diverse leggi, e basato su presupposti logici “elementari” sembrerebbe lapalissiano tuttavia, per impellenti necessità, spesso i fondi vengono dirottati per altro. Ma facciamo un rapido riassunto della situazione attuale per capire qual è lo stato dell’arte a Roma.
Innanzi tutto partiamo dall’annosa questione dei residence. La Giunta Marino con delibera 368/13 ne sanciva la chiusura e dirottava le persone in emergenza abitativa verso il più economico, ed anche più inclusivo, sistema del Buono Casa. Le famiglie non sarebbero più state costrette a vivere in quelle costose e decadenti strutture ma avrebbero potuto scegliersi un alloggio sul mercato privato degli affitti a carico del Comune. La spesa corrente era allora di 42 milioni di euro mentre oggi si è arrivati a 28 milioni con un risparmio netto di 14 milioni all’anno 1(i risparmi dalla chiusura dei residence). 14 milioni derivati dalla razionalizzazione della spesa che, secondo le intenzioni della Giunta Marino, sarebbero dovuti essere investiti per nuovi e più efficaci strumenti di contrasto per l’emergenza abitativa. Dove sono finiti? Questo non è dato sapere…
A questi bisogna aggiungere i 12 milioni di euro, sempre richiesti dalla Giunta Marino, per l’emergenza abitativa alla regione Lazio. Fondi destinati dall’allora Assessora Danese ad un bando per alloggi, andato deserto 2 (la prima gara deserta), e riutilizzati dalla nuova Assessora Castiglione per un bando per alloggi, andato deserto 3 (la seconda gara deserta). Attualmente giacciono inutilizzati nelle casse del Comune, dal 2015. Nel 2014 la Regione Lazio, data la difficile situazione in cui si trovava la Capitale, approntò un Piano Straordinario per l’emergenza abitativa di Roma che trasferiva 197 milioni di euro. Di questi i primi 40 Milioni sono stati trasferiti a giugno 2016 e ovviamente giacciono inutilizzati 4 (40 milioni). Come se questo non bastasse dobbiamo considerare i fondi che la Regione, attraverso l’Ater ha recentemente trasferito al comune come imposta IMU sulle case popolari. Strano ma vero le case popolari della regione seppur utilizzate per fini sociali versano al comune una tassa di proprietà, ed essendo 46 mila a parte una tutte come seconda casa, quindi con aliquote molto alte. Una questione a lungo dibattuta e controversa, di cui parleremo altrove, ma che si è recentemente risolta con l’addebito dei primi pagamenti. Una prima trance di 68 milioni è stata versata a luglio 2016 5 (il primo trasferimento IMU) e una seconda, parziale, di 32 milioni a ottobre 2017 6 (il secondo trasferimento IMU). In totale 100 milioni di euro già trasferiti e che essendo fondi derivati dalle case popolari sarebbe, come dicevamo in premessa, almeno corretto reinvestire nel settore. Ora tiriamo le somme: 14 milioni del risparmio dei residence, 12 dei fondi regionali non spesi, 40 della delibera Regionale per l’emergenza casa e 100 del trasferimento IMU. A questi vanno aggiunti 46 milioni di euro stanziati dalla legge 80/2014, fondi destinati alla ristrutturazione degli alloggi erp che non si è riuscito a spendere per difficoltà procedurali 7 (fondi per la ristrutturazione dell’erp). In totale arriviamo alla riguardevole cifra di 212 milioni, fondi già in cassa. Se a questi aggiungiamo gli altri 157 milioni della seconda trance della delibera regionale otteniamo 369 milioni di euro in totale. Immaginate non solo per il settore casa e per i nuclei fragili ma per l’intero comparto produttivo cosa può rappresentare la disponibilità di una simile cifra per Roma. In conclusione anche quello della carenza di fondi è un falso mito, l’unica carenza che realmente si avverte è quella di una strategia, di idee e di una politica per la casa.
Provenienza Data Milioni di euro
Risparmi chiusura residence 2016 14
Fondi regionali emergenza 2015 12
Fondi regionali emergenza (I trance) 2017 40
IMU alloggi erp della Regione (I trance di 197) 2017 68
IMU alloggi erp della Regione (II trance) 2017 32
Legge 80 per la ristrutturazione erp 2015 46
TOTALE (già in cassa) 212
Fondi regionali emergenza (II trance di 197) 157
TOTALE (trasferito e da trasferire) 369