1.3 Il mercato immobiliare: il calo e la contro-gentrification di Roma

E’ con vero piacere che ospitiamo questo articolo, appositamente elaborato per OCR, da Massimiliano Crisci, Demografo e Ricercatore del CNR(Istituto di ricerche sulla popolazione e le politiche sociali – IRPPS), che per primo si è accorto di come il calo dei valori immobiliari stava favorendo un ritorno in Città delle famiglie.

CALANO I VALORI IMmobiliari e frena la diffusione residenziale: governare la riurbanizzazione di Roma – di Massimiliano Crisci 

Dopo quasi mezzo secolo di intenso spopolamento della città compatta, da alcuni anni a Roma è in atto un forte rallentamento della diffusione residenziale e l’urban core ha smesso di perdere residenti. La crisi del settore immobiliare e la diminuzione dei prezzi degli appartamenti stanno infatti permettendo a molte famiglie di rimanere a vivere nella città consolidata o di riavvicinarsi al centro cittadino. Si tratta di una fase di riurbanizzazione che potrebbe avere degli effetti virtuosi, riducendo i gravi squilibri sociali, ambientali ed economici prodotti da decenni di diffusione urbana. E’ però necessario che chi governa il territorio sostenga attivamente il ritorno dei romani in città e faccia sì che in futuro andare a vivere fuori Roma non sia più una scelta obbligata dagli elevati costi immobiliari.

La diffusione urbana di Roma (1970-2008): spopolamento della città compatta, costi collettivi e disuguaglianza sociale

Dai primi anni ’70 l’area romana ha vissuto un forte processo di diffusione abitativa che ha redistribuito i residenti dalla città compatta alle aree più esterne, ovvero le zone dell’agro comprese nell’enorme territorio del comune di Roma e i comuni dell’hinterland. Fino agli anni ’80 la diffusione è stata alimentata soprattutto dal dilagare dell’abusivismo edilizio – sia “di necessità” che, sempre più spesso, speculativo – e spesso ha interessato delle famiglie “allargate”, dal nonno al nipote. Nella loro fase più recente, gli spostamenti in uscita da Roma sono stati invece più selettivi e hanno coinvolto essenzialmente giovani single, sia italiani che stranieri, e famiglie di nuova formazione con figli in tenera età, spesso impossibilitate per i costi immobiliari a trovare casa nei quartieri di origine, dove sono rimasti a vivere da soli i genitori anziani. 

Il core urbano di Roma (vedi mappa) è stato così sottoposto ad un rilevante invecchiamento e spopolamento, quest’ultimo legato anche al calo delle nascite e all’aumento dei decessi di una popolazione sempre più anziana. Nell’arco di 40 anni la città compatta è passata da 2,2 a 1,5 milioni di residenti, perdendo oltre 700mila abitanti, in gran parte persone in età lavorativa che hanno visto allungare il percorso e i tempi degli spostamenti quotidiani casa-lavoro, dato che le strutture produttive sono rimaste in gran parte prossime al centro o si sono parcellizzate in aree non servite dal ferro.

Mappa – Le fasce urbane di Roma

Si è trattato di una diffusione residenziale a forte consumo di suolo che ha spalmato la popolazione della città in modo caotico e non pianificato, in aree a bassa densità poste a grande distanza dal centro e spesso accessibili solamente con il trasporto privato. Questo modello insediativo dispersivo ha prodotto – e continua a produrre – rilevanti costi collettivi a livello ambientale (inquinamento atmosferico, consumo energetico e del suolo), della salute pubblica (alta incidentalità), della fornitura di servizi pubblici locali, come trasporti e raccolta rifiuti, che peraltro nelle periferie esterne stentano a raggiungere standard qualitativi adeguati. Senza dimenticare gli storici squilibri nel sistema della mobilità, con Roma che è di gran lunga la capitale europea dove più si utilizza l’automobile ed è la seconda città al mondo per tempo perso nel traffico (Inrix 2019).

Gran parte di questi costi collettivi e dei relativi disagi non sono distribuiti equamente tra i cittadini romani, ma rimangono a carico soprattutto della popolazione “periurbana”. Una popolazione di fatto marginale che sconta una situazione di disuguaglianza sociale, aggravata dal fatto che l’allontanamento dei giovani adulti nelle periferie impatta anche sulle relazioni e sui legami di mutuo aiuto e assistenza tra generazioni della stessa famiglia (figlio-genitore anziano, nonno-nipote), indebolendo ulteriormente un welfare familiare già da tempo sotto pressione.

Con la crisi immobiliare si ridimensiona la diffusione residenziale e si interrompe lo spopolamento della città compatta

All’indomani della crisi del 2008 il processo diffusivo ha subito una brusca frenata e nel 2016 la perdita migratoria di Roma verso i comuni dell’hinterland è tornata addirittura sui livelli della fine degli anni ’60 – intorno ai -2mila residenti all’anno – dopo essersi attestata a lungo sui -10mila residenti annui. 

In particolare, il saldo migratorio tra le fasce urbane della capitale e l’hinterland dopo la crisi è diminuito di oltre quattro volte rispetto a prima della crisi. Nel periodo 2003-08 la città compatta e la periferia esterna al Gra perdevano in media ogni anno 4 residenti ogni mille a favore dell’hinterland, valore che arrivava al 5 per mille nella periferia interna al Gra, mentre nel periodo 2013-16 la perdita migratoria verso l’hinterland è scesa ovunque all’1 per mille (Tabella 1).

Tabella 1 – Saldo migratorio tra le fasce urbane della capitale e gli altri comuni della provincia di Roma (hinterland). Periodi 2003-08 e 2013-16.Valori medi annui per mille residenti nell’area. (elaborazione nostra su dati anagrafici)

Allo stesso tempo, dopo quattro decenni la città compatta negli ultimi anni ha interrotto il suo spopolamento, grazie ad un saldo migratorio con l’estero in calo ma ancora ampiamente positivo, all’aumento degli ingressi dal Mezzogiorno e, soprattutto, alla forte diminuzione dei trasferimenti di domicilio verso l’hinterland e le periferie della capitale. Prima della crisi (periodo 2003-08) il core urbano perdeva ogni anno 5 residenti ogni mille a favore dei quartieri periferici, con un saldo migratorio del -2 per mille con la periferia interna al Gra e del -3 per mille con la periferia esterna al Gra (Tabella 2). Dopo la crisi (periodo 2013-16) la perdita migratoria della città compatta nei confronti della periferia urbana è crollata all’1,2 per mille ed è equamente distribuita tra i quartieri interni ed esterni al Gra (-0,6 per mille).

Tabella 2 – Saldo migratorio tra l’urban core di Roma e le fasce urbane periferiche della capitale. Periodi 2003-08 e 2013-16. Valori medi annui per mille residenti nell’urban core. Fonte: nostra elaborazione su dati anagrafici.

Il rallentamento della diffusione residenziale è dovuto soprattutto alla diminuzione dei trasferimenti centrifughi dei giovani adulti e delle famiglie con bambini in età prescolare e appare strettamente legato allo scoppio della bolla immobiliare e in generale alla crisi del settore del real estate, che nella prima parte degli anni duemila aveva reso insostenibili per tante famiglie i costi delle abitazioni nel core urbano. Nell’area romana, infatti, uno degli effetti della crisi è stata la forte diminuzione dei valori degli appartamenti in vendita e in affitto.

Raffrontando le quotazioni immobiliari medie degli appartamenti in vendita nell’area romana a qualche anno dalla crisi (1° semestre 2016) con quelle precedenti la crisi (2° semestre 2008) si nota che (Tabella 3):

– in diversi quartieri semicentrali i valori sono divenuti simili a quelli di molte aree della periferia interna al Gra prima della crisi (circa 3.500 euro al m2);

– in diverse aree della periferia interna al Gra i valori sono divenuti simili a quelli della periferia esterna al Gra prima della crisi (circa 2.700 euro al m2);

– nella periferia esterna al Gra i valori sono divenuti simili a quelli pre-crisi nei comuni dell’Hinterland (circa 2.200 euro al m2). 

In sostanza, si può ritenere che grazie al calo dei valori immobiliari successivo alla crisi (in media circa -20%) molti romani, a parità di budget, abbiano avuto la possibilità di accedere al mercato immobiliare privato trovando un’abitazione ad una distanza assai inferiore dal centro cittadino rispetto a solo pochi anni prima.

Tabella 3 – Quotazione immobiliare di alcune macroaree romane nel 2° semestre 2008 e nel 1° semestre 2016 (valori medi in euro) e variazione percentuale. Fonte: Crisci e Santacroce (2019). Elaborazione su dati dell’Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Riportare i romani in città: verso una densificazione della città compatta?

Per lungo tempo chi ha amministrato Roma non si è occupato delle ricadute delle dinamiche residenziali sulla qualità della vita dei cittadini, lasciando che fosse il mercato a decidere chi poteva permettersi di rimanere in città e chi doveva lasciarla. Da alcuni anni, paradossalmente, è stato proprio il mercato ad invertire la tendenza diffusiva. L’esplosione della bolla immobiliare ha provocato un potente shock al mercato abitativo che potrebbe avere innescato una nuova fase nello sviluppo urbano della città. Una fase nella quale la stessa ”cultura della diffusione urbana”, che aveva improntato decenni di intenso sprawl urbano, potrebbe avere subito un duro colpo a favore di un “ritorno all’urbano”.

Dietro lo spopolamento della città compatta dagli anni ’90 in poi, si può ritenere che spesso non ci sia stata una scelta di vita “antiurbana”, ma una scelta obbligata dalle condizioni del mercato abitativo. Come spiegare altrimenti il fatto che, una volta crollati i prezzi degli appartamenti, coloro che vivono nella città compatta non hanno continuato a riversarsi fuori dal Gra o nei comuni dell’hinterland, ma sono rimasti dov’erano, nella città densa, dove hanno i legami familiari e relazionali e dove si trova il loro lavoro?

In tempi di stagnazione economica e di serrato controllo della spesa pubblica, la qualità della vita dei romani si può migliorare non solo portando servizi e infrastrutture in porzioni incomplete di città immerse nell’agro romano, ma anche favorendo il ritorno dei cittadini nei quartieri che più hanno sofferto l’invecchiamento e la diminuzione della popolazione residente e che già sono dotati di servizi di livello medio-alto e accessibili con mezzi di trasporto ecologici o collettivi su ferro. 

Un intento che potrebbe essere perseguito attraverso un aumento dell’offerta abitativa in specifiche zone della città compatta, incoraggiando forme di densificazione “sostenibile” con molteplici misure ad hoc: dal riutilizzo con finalità residenziali di aree dismesse o inutilizzate (caserme, depositi, capannoni) al frazionamento degli appartamenti di grande metratura.

In sostanza, l’obiettivo di favorire il “ritorno dei romani in città” potrebbe, da un lato, consolidare una nuova fase urbana dalle potenzialità virtuose, dall’altro, rappresentare un primo passo per sanare alcuni degli storici squilibri territoriali dell’area romana e le relative ricadute a livello sociale, economico e ambientale.

Riferimenti bibliografici

Crisci M. (2010), Italiani e stranieri nello spazio urbano. Dinamiche della popolazione di Roma, Franco Angeli, Milano, pp. 1-216. 

Crisci M. (2016), “Migrazioni e trasformazione urbana. Roma 1870-2015”, in M. Colucci, S. Gallo (a cura di), Rapporto 2016 sulle migrazioni interne in Italia, Donzelli Editore, Roma, pp.47-69.

Crisci M. (2018), “Il rallentamento della diffusione residenziale nell’area romana: un fenomeno da governare”, in E. d’Albergo, D. De Leo (a cura di), Politiche urbane per Roma. Le sfide di una capitale debole, Sapienza University Press, Roma, pp. 37-46. 

Crisci M., Santacroce A. (2019), “Rome after Sprawl: a Return to the Compact City?”, in Canepari E. & Crisci M. (eds.), Moving Around in Town. Practises, Pathways and Contexts of Intra-Urban Mobility from 1600 to the Present Day, Viella, Roma, pp.63-79.

INRIX (2019), Global Traffic Scorecard Report 2018https://inrix.com/scorecard/

1.2 Il mercato immobiliare romano: 10 anni di perdite

In questo secondo articolo sul mercato immobiliare svolgiamo una analisi comparativa fra i valori di 40 quartieri valutando i valori di picco: ossia quelli fra il 2008 e il 2018. Le analisi sono state svolte su dati Omi, Agenzia delle entrate, mettendo a comparazione i valori massimi degli anni 2008 e 2018 sia della vendita che dell’affitto, che rappresenta la novità di questa analisi. Il mercato immobiliare viene inteso generalmente come quello delle vendite, poiché gli affitti hanno, in un paese a prevalenza di proprietari di casa, un valore marginale. Invece risulta fondamentale per capire alcune dinamiche come ad esempio la pervasività degli affitti brevi turistici che si sono sviluppati in forma esponenziale nell’ultimo decennio.

VARIAZIONI NEGATIVE SUI MASSIMI ANNO 2008-2018
ZONE OMI (dal 2014)Vendite  Affitti
 zona  
CentraleTESTACCIO (P.ZA S. MARIA LIBERATRICE)11%26%
CentraleSAN SABA (VIA DI SAN SABA)8%35%
CentraleMONTI (VIA DEI SERPENTI)6%25%
CentraleAVENTINO (RIPA-VIA DI S.SABINA)11%37%
CentraleTRASTEVERE (VIA DELLA LUNGARA)23%34%
CentraleBORGO (VIA DELLA CONCILIAZIONE)5%31%
CentraleESQUILINO (PIAZZA VITTORIO)32%34%
CentraleLUDOVISI (VIA VENETO)26%45%
CentraleC.STORICO:TRIDENTE(TREVI)13%34%
CentraleC.STORICO:CORSO VITTORIO(REGOLA) 11%34%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA CENTRO15%34%
SemicentralePARIOLI (PIAZZA EUCLIDE)22%44%
SemicentraleSALARIO (VIA NIZZA)24%41%
SemicentraleNOMENTANO TORLONIA (PIAZZA GALENO)13%22%
SemicentraleSAN LORENZO (VIA DEI SABELLI)19%27%
SemicentraleAPPIO METRONIO (PIAZZA TUSCOLO)20%31%
SemicentraleGARBATELLA (LARGO DELLE SETTE CHIESE)11%28%
SemicentraleMARCONI (PIAZZA ENRICO FERMI)14%9%
SemicentraleMONTEVERDE VECCHIO (VIA POERIO)2%30%
SemicentralePIGNETO19%20%
SemicentralePIAZZA BOLOGNA15%29%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA SEMICENTRO16%28%
PerifericaTOR PIGNATTARA (VIA DI TOR PIGNATTARA)19%9%
PerifericaSAN PAOLO (VIA TULLIO LEVI CIVITA)1%7%
PerifericaMAGLIANA (VIA DELL`IMPRUNETA)22%17%
PerifericaMONTESACRO (VIALE ADRIATICO)22%32%
PerifericaCENTOCELLE (PIAZZA DEI MIRTI)27%19%
PerifericaPRIMAVALLE-TORREVECCHIA (VIA DI TORREVECCHIA)30%26%
PerifericaSAN BASILIO (VIA POLLENZA)32%28%
PerifericaCASAL BRUCIATO (VIA C. FACCHINETTI)11%9%
PerifericaCOLLI ANIENE-VERDEROCCA (VIA GROTTA DI GREGNA)9%26%
PerifericaNOMENTANO (VIALE KANT)17%31%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA PERIFERIA19%20%
SuburbanaTORRE MAURA (VIA WALTER TOBAGI)26%20%
SuburbanaTORRE ANGELA (VIA DEL TORRACCIO DI TORRENOVA)35%26%
SuburbanaLABARO (VIA GEMONA DEL FRIULI)23%23%
SuburbanaTORRE GAIA-VILLAGGIO BREDA (VIA DI GROTTE CELONI)23%27%
SuburbanaOSTIA (VIA DELLE BALENIERE)28%29%
SuburbanaSERPENTARA (VIALE LINA CAVALIERI)29%43%
SuburbanaPONTE DI NONA (VIA LUIGI GASTINELLI)19%10%
SuburbanaTOR BELLA MONACA PEEP (VIA DELL`ARCHEOLOGIA)28%18%
SuburbanaGREGNA SANT`ANDREA (VIA PIETRO CROSTAROSA)25%20%
SuburbanaCINECITTA` EST (VIALE ANTONIO CIAMARRA)24%23%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA SUBURBANA26%24%

Innanzi tutto una valutazione: tutti i valori sono negativi. Al tempo stesso però bisogna notare come i valori del 2008 rappresentassero quasi i valori di picco, che in realtà si ebbero più tardi nel 2011 quando oltre alla crisi dei mutui subprime incise anche la crisi del debito sovrano. Ora senza sviluppare complesse analisi, che forse rimanderemo ad un altro articolo, fra numero di transizione, prezzi, incidenza di diversi fattori macro e micro economici, i volumi e i mercati di riferimento e infine su come tutti questi fattori vengano rilevati, l’intento di questo articolo è gettare un rapido sguardo sul mercato delle vendite e delle locazioni.

Per far questo abbiamo, così come fa l’OMI, suddiviso la città in 4 aree (centrale, semicentrale, periferica e suburbana) e abbiamo selezionato 10 quartieri (zone Omi) per ognuna di esse. Le perdite maggiori, in valori percentuali, si rilevano al centro storico sugli affitti , -34%, con valori di picco che toccano il -45% per la zona di Via Veneto. Il che spiegherebbe come mai tanti proprietari hanno riconvertito la maggior parte degli alloggi da locazioni ordinarie a locazioni brevi turistiche. Invece la migliore performance la registra la zona di San Paolo, grazie anche all’apporto delle economie di scala dovute al recente insediamento della III università romana, che mantiene i prezzi di vendita sostanzialmente invariati nel decennio.

Ora al di la di complesse e articolate valutazioni che possono esser fatte quartiere per quartiere vi sono due domande fondamentali che ci interessano:

La prima: come mai se il mercato immobiliare romano ha perso tanto, ossia il 19% sui valori di vendita e il 27% sui valori di affitto, l’emergenza abitativa in questi anni non solo non si è affievolita ma è addirittura aumentata? D’altro canto non è sempre stata messa in relazione con i meccanismi della rendita marginale e con l’espulsione dei ceti meno abbienti? Un un calo così drastico dei prezzi avrebbe dovuto abbassare la soglia di accesso al bene che invece, pare, ancora inaccessibile.

La seconda: vi sono opportunità in questa crisi? ossia questa forte riduzione di valore potrebbe essere il punto di svolta per un pubblico che abbia gli opportuni strumenti di lettura, che ovviamente non ha, per approntare politiche utili alla collettività?

Nel prossimo articolo per rispondere a questa domanda avremo il piacere di ospitare un articolo di Massimiliano Crisci, demografo e ricercatore del CNR, che ha studiato i risvolti demografici della crisi immobiliare romana, con non poche sorprese.

I complessi con il maggior numero di alloggi popolari a Roma (Ater e Comune)

Quartieri MunicipiAlloggi AterAlloggi ComuneAlloggi fitto passivoTOT
Ostia Nord13f101226284314675536
Testaccio1d1409156565
San Saba1c1540540
Villaggio Olimpico2a29562157
Tufello4I324632682731
Val Melaina4e – 4f317401740
Montesacro4a312521252
Vigne nuove4b310451401185
Serpentara4e3939939
Fidene vecchia4d3663663
Bufalotta4n3374374
Fidene4e3337337
San Basilio5e43.2071.6534.680
Casal Bruciato5b41141.3781.3382830
Tiburtino Nord5c417891891978
Tor Cervara5f4515515
Casal dei pazzi5h4448448
Ponte Mammolo5h4425425
Quarticciolo7b52086632149
Gordiani6d51.3161.316
Tor Sapienza7c5490225715
Tor Tre Teste7e5668668
Tor Bella Monaca8f614494.0725521
Tiburtino sud5d6111210382150
Torre Maura8b6362588950
Tor Vergata8c6121728849
Torre Spaccata8a6570175745
Torre Gaia 8f6474474
Cinecità est10a – 10f7220626846
Garbatella11c820381072145
Tor Marancia11e8662662
Valco S. Paolo15c88257265
Laurentino921452145
Spinaceto9569569
Acilia sud13c10141610502.466
Acilia nord e Draconcello13b10559559
Trullo15d1119581958
Corviale15f1112751275
Magliana15c113847761.160
Donna Olimpia 16d12497497
Fogaccia18c131.0381.038
Primavalle19d1426542654
Palmarola19d14751751
Labaro20m15749749
62171

1.1 Il mercato immobiliare a Roma: gli ultimi 12 anni di compravendite e affitti in 40 quartieri.

La presente analisi è stata redatta grazie al prezioso contributo di Federico Tomassi e di Francesca Cobeddu. Ringraziamo l’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare – per la cortesia e per i dati che qui proponiamo rielaborati.

Sono stati presi in analisi 40 quartieri romani: 10 del centro, 10 semicentrali, 10 periferici e 10 suburbani (così come definiti dall’OMI) di cui si è tracciato tutto lo storico dei prezzi, sia delle compravendite che degli affitti,  dal 2006 al 2018. Il valori sono espressi al metro quadro ed il rilevamento è stato svolto in base a i prezzi massimi.

I Quartieri

 Grafico 1: Compravendita, prezzi delle abitazioni al mq 

Copraveax

 Grafico 2: Affitto, prezzi delle abitazioni al mq 

locamax

 Centro, il prezzi delle abitazioni al mq delle compravenditeCC

LC
VS
LS
CP
LP
CS
LSi

3.3 La nuova graduatoria per la casa popolare Roma, aggiornata al primo semestre 2019

Per la prima volta ci troviamo a tracciare un quadro storico dell’andamento della graduatoria per l’assegnazione di alloggi pubblici visto che possiamo mettere a confronto i dati dell’anno scorso e di quest’anno. Sarebbe interessante capire invece l’andamento delle assegnazioni per capire tipologia, composizione e caratteristiche delle famiglie che ottengono la casa popolare, ma è un dato che Roma Capitale non pubblica. Per tanto possiamo solo rifarci a delle ipotesi di flussi in entrata e in uscita partendo dal solo dato certo: la graduatoria.

 

Rispetto l’anno scorso si registra un aumento degli aventi diritto di poco meno di mille unità. Per cui si può dire in generale che si accresce l’emergenza abitativa, ma per capirne entità e portata, occorre sviluppare alcune riflessioni. I nuclei presenti in graduatoria rappresentano solo coloro che si sono rivolti al comune per un alloggio partecipando ad un bando e, dopo che una apposita commissione ne ha verificato i requisiti, sono stati ammessi al beneficio. Per capire quante famiglie si rivolgono alle istituzioni per un alloggio è molto più interessante il dato di quante sono le domande pervenute, anche perché molte domande, che sono complesse da compilare, vengono eliminate per vizi formali. Le domande escluse a Roma sono circa 7mila. Sarebbe interessante sapere l’andamento delle domande perché potrebbe essere un indicatore del disagio abitativo in città, ma il dato non è pubblico. Ad esempio sappiamo dalle elaborazioni di Federcasa che a livello nazionale nel 2013 c’è stato un incremento del 25%.

http://www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/social-housing/2013-09-20/allarme-federcasa-questanno-richieste-123232.php?uuid=Ab4G0uYI

Le domande a Roma potrebbero per assurdo esser arrivate tutte nel 2013- 2015 ed essere state scrutinate solo ora. Quindi dire che che l’emergenza è in aumento siccome in graduatoria ci sono circa mille persone e oltremodo fuorviante. Se non facciamo un rapporto fra le domande arrivate e quelle scrutinate è difficile capire il reale andamento nel tempo. Poi bisognerebbe metterle in relazione con le assegnazioni, calcolare i flussi in entrata ed uscita, per aver un quadro completo.

Ad esempio se prendiamo un altro indicatore utile per capire l’emergenza abitativa, ossia le procedure di sfratto (dati elaborati dal Ministero dell’Interno) vediamo come vengano messi in evidenza le richieste di esecuzione, con i provvedimenti emessi e gli sfratti eseguiti. Fra tutti i parametri quello maggiormente interessante riguarda le richieste, che come si vede nel grafico ha un picco molto elevato nel 2008 e un altro, molto più modesto, nel 2014. Parallelamente sarebbe interessante capire quando vi è stato il picco di domande e qual è l’andamento storico delle richieste di casa popolare, dato che ovviamente il comune non pubblica.

procedure di sfratto.jpg

L’ analisi svolta solo sulla graduatoria è quindi un dato parziale che comunque può essere interessante. L’anno scorso, il primo anno che il comune ha pubblicato i dati suddivisi per composizione dei nuclei, si era visto come le famiglie composte da una e da due persone fossero predominati. Il che associato al fatto che la maggior parte del patrimonio pubblico è composto di alloggi grandi per nuclei numerosi crea uno scorrimento asimmetrico delle assegnazioni[1]. Un dato che conferma un trend storico visto che i nuclei da una persona del precedente Bando del 2000 sono stati gli ultimi ad avere un alloggio.

Se mettiamo a raffronto le prime 1.500 posizioni, coloro che dovrebbero prendere casa nei prossimi tre anni, i nuclei monocomponente aumentano e raggiungono la cifra di 966. I nuclei da 2 e 3 persone diminuiscono e le altre classi rimangono stabili. L’aumento è collegato alla minore disponibilità di alloggi piccoli il che ne prolunga la permanenza in graduatoria. Secondo il Segretario romano di Unione Inquilini, Fabrizio Ragucci, nell’ultimo semestre del 2019 sono state assegnate 31 alloggi a nuclei da una persona, ai nuclei 2-3 persone altri 31 alloggi, 66 invece alle famiglie di 4 componenti e 22 a quelle con cinque o più componenti (che rappresentano le 4 classi di assegnazioni). In base a questi dati il trend per esaurire i primi 1.500 nuclei in graduatoria è così composto:

 

  • Nuclei da una persona (966 per 62 assegnazioni all’anno = 14 anni
  • Nuclei da due-tre persone (185 per 62 assegnazioni all’anno = 3 anni
  • Nuclei da 4 persone (7 per 132 assegnazioni all’anno) = prendono casa in tempi brevi e scorrono le posizioni otre la 1.500
  • Nuclei maggiori di 5 (159 per 22 assegnazioni all’anno) = 7 anni

 

Quindi nella stessa graduatoria alle prime posizioni vi sono famiglie che prendono casa praticamente subito e altre che dovranno aspettare 14 anni per veder soddisfatto il loro diritto.

 

Le prime 1500 posizioni 2018 e 2019

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1500 2018.jpg

La distribuzione nelle prime 1500 posizioni per dimensione del nucleo

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[1] Per inciso ribadiamo che la graduatoria è suddivisa in 4 fasce che abbina numero di persone con la grandezza dell’alloggio, ergo è come se fossero 4 graduatorie distinte che dovrebbero scorrere parallele in un sistema equilibrato.

 

Cinquant’anni dopo gli scioperi del 1969 La casa: una “nuova questione abitativa”

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Roma, 19 novembre 2019

“La casa: una nuova questione abitativa”

Presiede e coordina Ivana Veronese, segretaria confederale Uil, introduce Giulio Romani segretario confederale Cisl. Seguono: Giovanni Carlo Cancelleri, viceministro delle Infrastrutture e dei Trasporti; Alessandro Almadori, Federcasa; Daniele Barbieri, sindacato inquilini; Giorgio Benvenuto, Fondazione Bruno Buozzi; Vezio De Lucia, urbanista; Simone Ombuen, Istituto Nazionale di Urbanistica; rappresentante Conferenza delle Regioni e delle Provincie autonome; videomessaggio di Antonio De Caro, presidente Anci. Conclude Gianna Fracassi, vicesegretaria generale Cgil.

 

Appunti dalla relazione introduttiva di Vezio De Lucia.

Confesso che sono emozionato. Torno dopo trent’anni nei luoghi dove ho lavorato e dove ho vissuto, dalla parte del governo, le vicende di cui oggi parliamo. Ma nel 1990, da direttore generale dell’urbanistica, fui rimosso dall’incarico dal famigerato ministro Prandini.

All’origine del grande sciopero del 19 novembre 1969 c’è l’annuncio della Fiat nel marzo del 1969 di voler assumere 15.000 nuovi addetti da reclutare nel Mezzogiorno, determinando tensioni e contestazioni sul pesante aggravamento delle già pessime, schifose, condizioni abitative nell’area torinese e l’accentuazione della crisi nelle regioni meridionali.

La Fiat propose di costruire baracche nei comuni della cintura e in fabbriche dismesse nella città. I previsti insediamenti erano tagliati fuori dai centri abitati quindi privi di ogni servizio collettivo (negozi, bar, uffici pubblici, ecc.) e senza servizi di trasporti pubblici. Diego Novelli ricorda che le caratteristiche delle baracche erano: lunghezza 55 metri, larghezza 10, altezza 2,70. Ogni box (m.4,40 x 4,40) conteneva quattro posti letto. Lo spazio utile, tolti i letti e gli armadietti e un eventuale tavolino da un metro quadro, risultava essere di 6,6 metri quadrati per quattro persone, vale a dire 1,65 mq per persona.

Alla proposta della Fiat, Torino reagì con lo sciopero generale Cgil, Cisl, Uil di tutte le categorie del 3 luglio del 1969. Si trattò di un avvenimento eccezionale, per la prima volta gli operai scesero in lotta per motivi che non riguardavano la vita interna della fabbrica, né i problemi del salario o dell’orario di lavoro. Come si disse allora, il sindacato uscì dalla fabbrica. Né si poteva parlare di sciopero politico come era successo contro la legge truffa, nel 1953, e contro il governo Tambroni eletto con i voti fascisti, nel 1960.

Chi non capì la portata e il significato di quello storico sciopero, che aveva visto nella provincia di Torino ben 600.000 lavoratori incrociare le braccia, fu Gianni Agnelli, presidente della Fiat, che si domandò sorpreso e indignato il perché di quella imponente manifestazione e soprattutto chiedeva ai sindacati ragione di quella agitazione che colpiva la produzione, quindi direttamente la Fiat, del tutto estranea, secondo lui, alla cause che erano alle origini della protesta: “cosa c’entra la Fiat con la mancanza di case per i lavoratori?”

La tensione che attraversava la classe operaia di Torino fu colta anche dalla Gazzetta del Popolo che, per la prima volta, dopo decenni di sudditanza alla Fiat, esplicitamente chiamò in causa le responsabilità dell’azienda. Il 16 settembre 1969 il direttore Giorgio Vecchiato scrisse che il sindacato alla Fiat “è debole principalmente perché, in venti anni, è stato svuotato, quando non comprato. […] La città scoppia. Si moltiplicano i posti di lavoro, ma mancano le case, i servizi, i trasporti, le fognature, le scuole, gli ospedali, le biblioteche. I pendolari perdono ogni giorno ore e ore, che per loro sono ore di lavoro. Nei cameroni degli speculatori si dorme a 15 mila lire per letto, a rotazione; la spesa può toccare le 30 mila lire. Un appartamento decente porta via metà dello stipendio. I ghetti, nel decrepito centro sabaudo o nella cintura, danno alimento alla degradazione ed alla promiscuità, e quindi alla protesta. L’immigrato non si appaga più delle centomila mensili, avendo in cambio un pagliericcio infetto od una panca alla stazione”.

Nell’estate del 1969 scioperi e manifestazioni si moltiplicarono e si estesero da Torino a tutta l’Italia efu proprio la vertenza per la casa e per una nuova politica urbanistica che infiammò l’autunno caldodel 1969.

Cgil, Cisl e Uil proclamarono per il 19 novembre uno sciopero generale di tutte le categorie. L’Italia fu bloccata, mai prima si era vista una manifestazione così possente e partecipata.

La risposta furono le bombe del 12 dicembre a Milano e a Roma. Nel capoluogo lombardo un’esplosione nella Banca nazionale dell’agricoltura, a piazza Fontana, provocò la morte di 17 persone e 88 feriti. Cominciò così la strategia della tensione caratterizzata da attentati e stragi che insanguinarono l’Italia per tre lustri. Le principali tappe di questa lunga tragedia furono:

  • 22 luglio 1970 stazione di Gioia Tauro, 6 morti e 66 feriti
  • 17 maggio 1973 Questura di Milano, 4 morti e 46 feriti
  • 28 maggio 1974 piazza della Loggia a Brescia, 8 morti e 102 feriti
  • 4 agosto 1974 Italicus a San Benedetto Val di Sambro, 12 morti e 105 feriti
  • 2 agosto 1980 alla stazione di Bologna, 85 morti e oltre 200 feriti
  • 23 dicembre 1984, treno 904, ancora a San Benedetto Val di Sambro, 17 morti e 260 feriti.

Poche e incerte le verità giudiziarie, ma è fuori discussione l’impronta della destra eversiva che tentò di contrastare l’autunno caldo e le conquiste del movimento operaio e sindacale.

Attenti osservatori (primo Antonio Cederna) videro nella strage di piazza Fontana e nella strategia della tensione il tentativo di ostacolare, innanzi tutto, ogni ipotesi di riforma urbanistica edell’intervento pubblico in edilizia. Sembra che si ripeta, ma stavolta in forma cruenta, il copione dell’estate del 1964, quando Nenni avvertì un tintinnar di sciabole al tempo della formazione del secondo governo Moro. Si trattava del tentato un colpo di Stato (il Piano Solo) del generale De Lorenzo svelato da l’Espresso qualche anno dopo. Finalmente il libro di Mimmo Franzinelli, Il piano Solo, del 2010, ha confermato che il colpo di Stato era stato organizzato per impedire la riforma urbanistica e non per ragioni politiche (la paura dei comunisti al governo). Il libro di Franzinelli documenta anche le responsabilità, a partire dal mandante, il presidente della Repubblica Antonio Segni.

Dopo lo sciopero del 19 novembre 1969, durò due anni il braccio di ferro fra chi voleva limitarsi ariverniciare decrepite istituzioni e i sostenitori del radicale rinnovamento dell’intervento pubblico inedilizia (il sindacato, il Pci, una parte dei socialisti e dei democristiani). Infine, nell’ottobre del 1971 fu approvata la nuova legge per la casa (n. 865), il risultato forse più incisivo della politica di riforme del primo centro sinistra che prevede, tra l’altro:

  • la riorganizzazione degli strumenti e del finanziamento dell’intervento pubblico, con l’eliminazione di decine di enti inutili
  • l’introduzione di nuove norme per l’esproprio favorevoli ai comuni
  • l’abrogazione dell’articolo 16 della legge 167 che consentiva la realizzazione di alloggi anche da parte dei proprietari dei suoli destinati a Peep.

Il risultato ottenuto fu importante. In quegli anni sembrava che la lotta alla rendita avesse raggiunto risultati rilevanti, basta ricordare l’intervista di Gianni Agnelli a l’Espresso del novembre 1972:

“Il mio convincimento è che oggi in Italia l’area della rendita si sia estesa in modo patologico. E poiché il salario non è comprimibile in una società democratica, quello che ne fa tutte le spese è il profitto di impresa, questo è il male del quale soffriamo e contro il quale dobbiamo assolutamente reagire. Oggi pertanto è necessaria una svolta netta. Non abbiamo che due sole prospettive: o uno scontro frontale per abbassare i salari o una serie di iniziative coraggiose e di rottura per eliminare i fenomeni più intollerabili di spreco e di inefficienza”.

Due piccole annotazioni per concludere sulla stagione degli scioperi e delle riforme: 1.      La primariguarda la differenza fra i risultati raggiunti negli anni 1969-1971 e il fallimento della propostaSullo del 1963. La differenza sta senza dubbio nella partecipazione del movimento operaio esindacale, che all’inizio del centro sinistra era stato assente, lasciando soli gli esponenti politiciriformatori.

  1. La seconda riflessione riguarda il fatto che, come vedremo, all’impegno risoluto e vincenteper ottenere leggi di riforma non corrispose, negli anni successivi, analoga determinazione pertradurre le nuove norme in opere e fatti concreti. Profeticamente, Riccardo Lombardi, nellaprefazione a un libro di Michele Achilli del 1972 sulle vertenze per la casa, aveva ricordato che ilpresidente Franklin Delano Roosevelt volle scritto nella legge riguardante la Tennessee ValleyAuthority che ad attuare quella legge dovesse essere chiamato solo “chi era persuaso della suagiustezza e utilità”.

Dopo la legge 865, continuò l’indimenticabile “processo di riforma” degli anni Settanta con:

  • la riforma urbanistica della legge Bucalossi
  • la legge per l’equo canone
  • la legge relativa al cosiddetto piano decennale per la casa.

Ma la stagione delle riforme durò pochissimo. All’inizio degli anni Ottanta, la Corte costituzionalecancellò le riforme del decennio precedente. Cominciò così la controriforma degli anni Ottanta, che non è mai finita.

Il liberismo di Margaret Thatcher e di Ronald Reagan attraversa la manica e l’Atlantico e travolge in particolare l’Italia, anche la sinistra italiana. Secondo Giorgio Ruffolo, con gli anni Ottanta “finisce l’età dell’oro del compromesso socialdemocratico, quando la crescita economica si accompagnava alla riduzione delle disuguaglianze”.

In allegato il “Manifesto Unitario” del 1969, il Documento con le “Indicazioni dei Sindacati per Casa consegnato al governo nel 1969 e la Piattaforma unitaria presentata il 19 novembre al MIT a 50 anni di distanza.

 

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