Indagine sulla povertà a Tor Bella Monaca

di Francesca Cubeddu e Enrico Puccini

Un sentito ringraziamento ad Ater Roma che ha fornito i dati del Censimento 2018 e consentito, quindi, di poter sviluppare le seguenti analisi.

Foto di Pas Liguori

La pandemia determinata dal Covid 19 rischia di innescare una delle maggiori crisi economiche della storia, con ripercussioni socio-economiche devastanti. Se le prime stime si attestano su una diminuzione del Pil del 10% i rilevamenti sul primo trimestre già individuano un crollo del 4,7%. Questa nuova crisi, che si sovrappone a quelle del 2008 e del 2011 i cui effetti a Roma non si sono mai sopiti, rischia di acuire diseguaglianze già presenti e di imprimere una accelerazione allo scivolamento di nuove fasce di popolazione in povertà.

Tuttavia se vi è un elemento positivo in questa crisi è senz’altro quello di aver fatto emergere vecchi nodi strutturali: la carenza di coordinamento a vari livelli amministrativi – Governo, Regioni, Comuni – a volte addirittura in contrasto fra loro; la mancata interazione fra politiche sociali, del lavoro e della casa, per cui diversi sussidi vengono erogati senza una visione d’insieme; e non ultimo un sistema inefficace di rilevamento dei bisogni, sia vecchi che nuovi, per cui sembra di procedere a vista.

A questo bisogna aggiungere un problema endemico: l’incapacità dello Stato di determinare con esattezza il reddito dei propri cittadini, a causa della forte incidenza dell’economia sommersa. Un problema non di poco conto anche per le politiche del welfare, che sono prevalentemente impostate sui livelli reddituali dei nuclei familiari, e che rischiano di essere falsate, poco efficaci se non ingiuste.

Torna in questa fase di impellente necessità la costituzione di un Osservatorio sulla condizione abitativa, pubblico ed efficace, oggetto fra l’altro di una richiesta unitaria inoltrata dai Sindacati della casa – Sunia, Uniat, Sicet e Unione Inquilini – a Regione Lazio e Roma Capitale. Infatti, come è possibile mettere in campo azioni efficaci senza stime attendibili?

In questo quadro l’indagine sulla povertà a Tor Bella Monaca, elaborata in base a dichiarazioni al censimento Ater del 2018, vuole almeno tentare una ricostruzione di una delle tante realtà romane, per quanto parziale e locale, con la piena consapevolezza che si tratti comunque di una situazione pregressa che non potrà far altro che peggiorare dato l’aggravarsi del quadro economico.

Per quanto parziale, e se vogliamo anche imprecisa, per la prima volta siamo in grado di determinare redditi e composizione familiari dei nuclei che vivono all’interno delle case popolari. Il rilevamento ufficiale che più si avvicina a questo è l’indagine di Roma Capitale, su banca dati dell’Agenzia delle Entrate, che viene effettuato per Municipi, un ambito territoriale tropo esteso e non in grado di restituirci la complessità dei territori.

Inoltre anche quando altre indagini si sono spinte oltre il livello dei Municipi o persino delle Zone Urbanistiche, come quella qui svolta con Federico Tomassi sul disagio sociale nei quartieri erp, si è dovuto comunque fare riferimento ai dati Istat del 2011, l’ultimo censimento pubblicato. Pertanto il salto temporale con questo ultimo dataset è notevole, e nel frattempo è intercorsa un’altra crisi economica oltre a quella in corso.

Tor Bella Monaca è uno dei quartieri con la maggiore concentrazione di alloggi popolari, sia a livello romano che a livello nazionale. Tanto per avere un raffronto dimensionale il quartiere corrisponde, per abitanti, a cinque volte Corviale e circa dieci volte le attuali tre Vele superstiti di Scampia, che prima delle demolizioni erano sette. Insomma Tor Bella Monaca ha una dimensione e una massa critica importante. Vi si trovano 5.500 alloggi pubblici di cui 4.000 di proprietà del Comune e 1.500, 1495 per l’esattezza, dell’Ater Roma. L’indagine è stata svolta su quest’ultimo nucleo.

Prima di scendere in dettaglio con le analisi sulle fasce di povertà, consideriamo un dato generale: in base alle dichiarazioni fornite all’Ater dagli inquilini, il reddito medio famigliare degli abitanti (totali) del complesso ERP è di 16.706 euro. Risulta utile il raffronto con il reddito medio del sesto municipio, dove il complesso è situato, il più basso dell’intera città, che è di 28mila euro annui, ma quasi il doppio di quello delle famiglie che abitano negli alloggi ERP.

Su 1495 famiglie residenti totali sono state analizzate le posizioni economiche di 1297 famiglie, in quanto 198 famiglie non hanno risposto al censimento Ater. La maggior parte delle famiglie non censite sono nuclei senza titolo, 130 nuclei, che in quanto tali corrispondono all’ente un canone sanzionatorio, una specie di multa per l’occupazione, pertanto svincolato dal reddito. A queste si aggiungono 68 famiglie di legittimi assegnatari che non hanno presentato il censimento per vari motivi.

Tab.1: composizione e consistenza dei nuclei e calcolo delle soglie di povertà Istat

Composizione dei nucleiSoglia reddito m. Istat (€)Soglia di reddito annuo (€)Totale famiglie
1 persona 738,18.857,20365
2 persone 976,4911.717,88412
3 persone 1.181,6714.180,04292
4 persone 1.394,3616.732,32148
5 persone1.575,3618.904,3252
6 persone 1.668,7720.025,2419
7 o più persone 1.793,6621.523,929
totale censiti 1297
non censiti198
Totale famiglie residenti 1495

Al fine di determinare i nuclei che vivono in condizione di povertà assoluta si è fatto riferimento alle soglie stabilite dall’Istat. Tuttavia non essendo nota l’esatta distribuzione anagrafica delle famiglie – le date di nascita ­– ma solo la loro composizione – uno, due, tre componenti ecc.– sono stati presi i minimi per ciascuna categoria (tabella 1). Pertanto l’indagine, così articolata, è sicuramente sottostimata.

All’interno della fascia di povertà è stata individuata una seconda sotto-categoria: quella delle famiglie a reddito zero, ossia nuclei privi di qualsiasi ingresso economico. 

Tab. 2: Famiglie sotto soglia di povertà assoluta, famiglie a reddito zero, incidenza in percentuale delle famiglie in povertà assoluta sul totale, incidenza delle famiglie a reddito zero sulle famiglie sotto soglia di povertà.

Numero componenti famiglieFamiglie totaliFamiglie in povertà% Famiglie in povertàsul totale dei nucleiFamiglie in povertà a reddito 0% Famiglie a reddito 0 su quelle in povertà
136516044%3924%
241213833%2619%
329211439%2925%
41487651%1824%
5523058%517%
6191263%325%
79667%00
Totale129753641%12022%
Famiglie non censite198

Dall’analisi risulta che il 41% delle famiglie residenti è in condizione di povertà assoluta.  Una percentuale circa sei volte maggiore se raffrontata alla media nazionale che è del 7%

Inoltre se si considera che il 22% delle famiglie in povertà assoluta ha reddito zero la situazione che emerge è particolarmente critica (tabella 2).  L’analisi per numero di componenti rivela una crescita proporzionale della povertà all’aumentare dei componenti famigliari, mentre i redditi nulli risultano equamente distribuiti. Fanno eccezione i nuclei monocomponenti, particolarmente critici, in cui vi è una forte incidenza di anziani, con livelli di povertà superiori ai nuclei da 2 e da 3 componenti (grafico 2). 

Grafico 1: famiglie povere e a reddito zero in rapporto al totale dei nuclei suddivise per numero di componenti

Condizione economica delle famiglie assegnatarie per numero di componenti

Merita una rapida considerazione la situazione delle 130 famiglie, per la maggior parte senza titolo, che non rispondono al censimento. Risulta complesso pensare che chi occupi un alloggio pubblico sia provvisto di beni immobili o di un reddito facilmente rintracciabile. Pertanto se ipoteticamente aggiungiamo anche questo gruppo alle famiglie in fascia di povertà si raggiunge la ragguardevole percentuale del 52% di famiglie in condizione critiche. La forte presenza di nuclei a reddito zero, a cui va sommata quella delle famiglie che non presentano dichiarazioni, fa presuppore, oltre a condizioni economiche critiche, una forte incidenza di un’economia informale e di lavoro nero, situazioni, anche queste, messe in crisi dal blocco totale della attività di questi giorni.

Grafico 2: incidenza in percentuale delle famiglie povere e a reddito zero in rapporto al numero dei componenti del nucleo.  

Condizione economica delle famiglie per numero di componenti (incidenza in percentuale)

Le analisi precedentemente qui svolte sul disagio sociale nei quartieri di case popolari – dati Istat 2011 – la dimensione del reddito familiare medio e questa sulla povertà assoluta, che emergono – dai censimenti Ater – convergono nell’individuare questi quartieri come quelli con le maggiori criticità socio-economiche, una situazione che la crisi determinata dal Covid 19 non può far altro che enfatizzare.

Certamente le criticità presenti in città non si esauriscono nei grandi complessi di alloggi popolari – basti pensare agli insediamenti informali, ai senzatetto o alle “nuove” famiglie in difficoltà per la crisi – ma, per massa e concentrazione, costituiscono senz’altro situazioni problematiche rilevanti.

Considerando che nei grandi complessi di alloggi popolari a Roma vivono circa 200mila persone, quanto i residenti di un intero municipio, analisi più dettagliate su questa popolazione potrebbero essere particolarmente utili nell’attuale fase, per restituire lucida fotografia della situazione e avviare azioni di contrasto alla nuova emergenza socio-economica.

Infine, il coordinamento a livello territoriale dei numerosi attori pubblici, ma anche privati, che intervengono, e spesso si sovrappongono, nei quartieri – un buon esempio è il progetto Socialen Stadt in Germania – consentirebbe un notevole passo avanti nella gestione delle criticità socio-economiche.

1.3 Il mercato immobiliare: il calo e la contro-gentrification di Roma

E’ con vero piacere che ospitiamo questo articolo, appositamente elaborato per OCR, da Massimiliano Crisci, Demografo e Ricercatore del CNR(Istituto di ricerche sulla popolazione e le politiche sociali – IRPPS), che per primo si è accorto di come il calo dei valori immobiliari stava favorendo un ritorno in Città delle famiglie.

CALANO I VALORI IMmobiliari e frena la diffusione residenziale: governare la riurbanizzazione di Roma – di Massimiliano Crisci 

Dopo quasi mezzo secolo di intenso spopolamento della città compatta, da alcuni anni a Roma è in atto un forte rallentamento della diffusione residenziale e l’urban core ha smesso di perdere residenti. La crisi del settore immobiliare e la diminuzione dei prezzi degli appartamenti stanno infatti permettendo a molte famiglie di rimanere a vivere nella città consolidata o di riavvicinarsi al centro cittadino. Si tratta di una fase di riurbanizzazione che potrebbe avere degli effetti virtuosi, riducendo i gravi squilibri sociali, ambientali ed economici prodotti da decenni di diffusione urbana. E’ però necessario che chi governa il territorio sostenga attivamente il ritorno dei romani in città e faccia sì che in futuro andare a vivere fuori Roma non sia più una scelta obbligata dagli elevati costi immobiliari.

La diffusione urbana di Roma (1970-2008): spopolamento della città compatta, costi collettivi e disuguaglianza sociale

Dai primi anni ’70 l’area romana ha vissuto un forte processo di diffusione abitativa che ha redistribuito i residenti dalla città compatta alle aree più esterne, ovvero le zone dell’agro comprese nell’enorme territorio del comune di Roma e i comuni dell’hinterland. Fino agli anni ’80 la diffusione è stata alimentata soprattutto dal dilagare dell’abusivismo edilizio – sia “di necessità” che, sempre più spesso, speculativo – e spesso ha interessato delle famiglie “allargate”, dal nonno al nipote. Nella loro fase più recente, gli spostamenti in uscita da Roma sono stati invece più selettivi e hanno coinvolto essenzialmente giovani single, sia italiani che stranieri, e famiglie di nuova formazione con figli in tenera età, spesso impossibilitate per i costi immobiliari a trovare casa nei quartieri di origine, dove sono rimasti a vivere da soli i genitori anziani. 

Il core urbano di Roma (vedi mappa) è stato così sottoposto ad un rilevante invecchiamento e spopolamento, quest’ultimo legato anche al calo delle nascite e all’aumento dei decessi di una popolazione sempre più anziana. Nell’arco di 40 anni la città compatta è passata da 2,2 a 1,5 milioni di residenti, perdendo oltre 700mila abitanti, in gran parte persone in età lavorativa che hanno visto allungare il percorso e i tempi degli spostamenti quotidiani casa-lavoro, dato che le strutture produttive sono rimaste in gran parte prossime al centro o si sono parcellizzate in aree non servite dal ferro.

Mappa – Le fasce urbane di Roma

Si è trattato di una diffusione residenziale a forte consumo di suolo che ha spalmato la popolazione della città in modo caotico e non pianificato, in aree a bassa densità poste a grande distanza dal centro e spesso accessibili solamente con il trasporto privato. Questo modello insediativo dispersivo ha prodotto – e continua a produrre – rilevanti costi collettivi a livello ambientale (inquinamento atmosferico, consumo energetico e del suolo), della salute pubblica (alta incidentalità), della fornitura di servizi pubblici locali, come trasporti e raccolta rifiuti, che peraltro nelle periferie esterne stentano a raggiungere standard qualitativi adeguati. Senza dimenticare gli storici squilibri nel sistema della mobilità, con Roma che è di gran lunga la capitale europea dove più si utilizza l’automobile ed è la seconda città al mondo per tempo perso nel traffico (Inrix 2019).

Gran parte di questi costi collettivi e dei relativi disagi non sono distribuiti equamente tra i cittadini romani, ma rimangono a carico soprattutto della popolazione “periurbana”. Una popolazione di fatto marginale che sconta una situazione di disuguaglianza sociale, aggravata dal fatto che l’allontanamento dei giovani adulti nelle periferie impatta anche sulle relazioni e sui legami di mutuo aiuto e assistenza tra generazioni della stessa famiglia (figlio-genitore anziano, nonno-nipote), indebolendo ulteriormente un welfare familiare già da tempo sotto pressione.

Con la crisi immobiliare si ridimensiona la diffusione residenziale e si interrompe lo spopolamento della città compatta

All’indomani della crisi del 2008 il processo diffusivo ha subito una brusca frenata e nel 2016 la perdita migratoria di Roma verso i comuni dell’hinterland è tornata addirittura sui livelli della fine degli anni ’60 – intorno ai -2mila residenti all’anno – dopo essersi attestata a lungo sui -10mila residenti annui. 

In particolare, il saldo migratorio tra le fasce urbane della capitale e l’hinterland dopo la crisi è diminuito di oltre quattro volte rispetto a prima della crisi. Nel periodo 2003-08 la città compatta e la periferia esterna al Gra perdevano in media ogni anno 4 residenti ogni mille a favore dell’hinterland, valore che arrivava al 5 per mille nella periferia interna al Gra, mentre nel periodo 2013-16 la perdita migratoria verso l’hinterland è scesa ovunque all’1 per mille (Tabella 1).

Tabella 1 – Saldo migratorio tra le fasce urbane della capitale e gli altri comuni della provincia di Roma (hinterland). Periodi 2003-08 e 2013-16.Valori medi annui per mille residenti nell’area. (elaborazione nostra su dati anagrafici)

Allo stesso tempo, dopo quattro decenni la città compatta negli ultimi anni ha interrotto il suo spopolamento, grazie ad un saldo migratorio con l’estero in calo ma ancora ampiamente positivo, all’aumento degli ingressi dal Mezzogiorno e, soprattutto, alla forte diminuzione dei trasferimenti di domicilio verso l’hinterland e le periferie della capitale. Prima della crisi (periodo 2003-08) il core urbano perdeva ogni anno 5 residenti ogni mille a favore dei quartieri periferici, con un saldo migratorio del -2 per mille con la periferia interna al Gra e del -3 per mille con la periferia esterna al Gra (Tabella 2). Dopo la crisi (periodo 2013-16) la perdita migratoria della città compatta nei confronti della periferia urbana è crollata all’1,2 per mille ed è equamente distribuita tra i quartieri interni ed esterni al Gra (-0,6 per mille).

Tabella 2 – Saldo migratorio tra l’urban core di Roma e le fasce urbane periferiche della capitale. Periodi 2003-08 e 2013-16. Valori medi annui per mille residenti nell’urban core. Fonte: nostra elaborazione su dati anagrafici.

Il rallentamento della diffusione residenziale è dovuto soprattutto alla diminuzione dei trasferimenti centrifughi dei giovani adulti e delle famiglie con bambini in età prescolare e appare strettamente legato allo scoppio della bolla immobiliare e in generale alla crisi del settore del real estate, che nella prima parte degli anni duemila aveva reso insostenibili per tante famiglie i costi delle abitazioni nel core urbano. Nell’area romana, infatti, uno degli effetti della crisi è stata la forte diminuzione dei valori degli appartamenti in vendita e in affitto.

Raffrontando le quotazioni immobiliari medie degli appartamenti in vendita nell’area romana a qualche anno dalla crisi (1° semestre 2016) con quelle precedenti la crisi (2° semestre 2008) si nota che (Tabella 3):

– in diversi quartieri semicentrali i valori sono divenuti simili a quelli di molte aree della periferia interna al Gra prima della crisi (circa 3.500 euro al m2);

– in diverse aree della periferia interna al Gra i valori sono divenuti simili a quelli della periferia esterna al Gra prima della crisi (circa 2.700 euro al m2);

– nella periferia esterna al Gra i valori sono divenuti simili a quelli pre-crisi nei comuni dell’Hinterland (circa 2.200 euro al m2). 

In sostanza, si può ritenere che grazie al calo dei valori immobiliari successivo alla crisi (in media circa -20%) molti romani, a parità di budget, abbiano avuto la possibilità di accedere al mercato immobiliare privato trovando un’abitazione ad una distanza assai inferiore dal centro cittadino rispetto a solo pochi anni prima.

Tabella 3 – Quotazione immobiliare di alcune macroaree romane nel 2° semestre 2008 e nel 1° semestre 2016 (valori medi in euro) e variazione percentuale. Fonte: Crisci e Santacroce (2019). Elaborazione su dati dell’Agenzia del Territorio, Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Riportare i romani in città: verso una densificazione della città compatta?

Per lungo tempo chi ha amministrato Roma non si è occupato delle ricadute delle dinamiche residenziali sulla qualità della vita dei cittadini, lasciando che fosse il mercato a decidere chi poteva permettersi di rimanere in città e chi doveva lasciarla. Da alcuni anni, paradossalmente, è stato proprio il mercato ad invertire la tendenza diffusiva. L’esplosione della bolla immobiliare ha provocato un potente shock al mercato abitativo che potrebbe avere innescato una nuova fase nello sviluppo urbano della città. Una fase nella quale la stessa ”cultura della diffusione urbana”, che aveva improntato decenni di intenso sprawl urbano, potrebbe avere subito un duro colpo a favore di un “ritorno all’urbano”.

Dietro lo spopolamento della città compatta dagli anni ’90 in poi, si può ritenere che spesso non ci sia stata una scelta di vita “antiurbana”, ma una scelta obbligata dalle condizioni del mercato abitativo. Come spiegare altrimenti il fatto che, una volta crollati i prezzi degli appartamenti, coloro che vivono nella città compatta non hanno continuato a riversarsi fuori dal Gra o nei comuni dell’hinterland, ma sono rimasti dov’erano, nella città densa, dove hanno i legami familiari e relazionali e dove si trova il loro lavoro?

In tempi di stagnazione economica e di serrato controllo della spesa pubblica, la qualità della vita dei romani si può migliorare non solo portando servizi e infrastrutture in porzioni incomplete di città immerse nell’agro romano, ma anche favorendo il ritorno dei cittadini nei quartieri che più hanno sofferto l’invecchiamento e la diminuzione della popolazione residente e che già sono dotati di servizi di livello medio-alto e accessibili con mezzi di trasporto ecologici o collettivi su ferro. 

Un intento che potrebbe essere perseguito attraverso un aumento dell’offerta abitativa in specifiche zone della città compatta, incoraggiando forme di densificazione “sostenibile” con molteplici misure ad hoc: dal riutilizzo con finalità residenziali di aree dismesse o inutilizzate (caserme, depositi, capannoni) al frazionamento degli appartamenti di grande metratura.

In sostanza, l’obiettivo di favorire il “ritorno dei romani in città” potrebbe, da un lato, consolidare una nuova fase urbana dalle potenzialità virtuose, dall’altro, rappresentare un primo passo per sanare alcuni degli storici squilibri territoriali dell’area romana e le relative ricadute a livello sociale, economico e ambientale.

Riferimenti bibliografici

Crisci M. (2010), Italiani e stranieri nello spazio urbano. Dinamiche della popolazione di Roma, Franco Angeli, Milano, pp. 1-216. 

Crisci M. (2016), “Migrazioni e trasformazione urbana. Roma 1870-2015”, in M. Colucci, S. Gallo (a cura di), Rapporto 2016 sulle migrazioni interne in Italia, Donzelli Editore, Roma, pp.47-69.

Crisci M. (2018), “Il rallentamento della diffusione residenziale nell’area romana: un fenomeno da governare”, in E. d’Albergo, D. De Leo (a cura di), Politiche urbane per Roma. Le sfide di una capitale debole, Sapienza University Press, Roma, pp. 37-46. 

Crisci M., Santacroce A. (2019), “Rome after Sprawl: a Return to the Compact City?”, in Canepari E. & Crisci M. (eds.), Moving Around in Town. Practises, Pathways and Contexts of Intra-Urban Mobility from 1600 to the Present Day, Viella, Roma, pp.63-79.

INRIX (2019), Global Traffic Scorecard Report 2018https://inrix.com/scorecard/

1.2 Il mercato immobiliare romano: 10 anni di perdite

In questo secondo articolo sul mercato immobiliare svolgiamo una analisi comparativa fra i valori di 40 quartieri valutando i valori di picco: ossia quelli fra il 2008 e il 2018. Le analisi sono state svolte su dati Omi, Agenzia delle entrate, mettendo a comparazione i valori massimi degli anni 2008 e 2018 sia della vendita che dell’affitto, che rappresenta la novità di questa analisi. Il mercato immobiliare viene inteso generalmente come quello delle vendite, poiché gli affitti hanno, in un paese a prevalenza di proprietari di casa, un valore marginale. Invece risulta fondamentale per capire alcune dinamiche come ad esempio la pervasività degli affitti brevi turistici che si sono sviluppati in forma esponenziale nell’ultimo decennio.

VARIAZIONI NEGATIVE SUI MASSIMI ANNO 2008-2018
ZONE OMI (dal 2014)Vendite  Affitti
 zona  
CentraleTESTACCIO (P.ZA S. MARIA LIBERATRICE)11%26%
CentraleSAN SABA (VIA DI SAN SABA)8%35%
CentraleMONTI (VIA DEI SERPENTI)6%25%
CentraleAVENTINO (RIPA-VIA DI S.SABINA)11%37%
CentraleTRASTEVERE (VIA DELLA LUNGARA)23%34%
CentraleBORGO (VIA DELLA CONCILIAZIONE)5%31%
CentraleESQUILINO (PIAZZA VITTORIO)32%34%
CentraleLUDOVISI (VIA VENETO)26%45%
CentraleC.STORICO:TRIDENTE(TREVI)13%34%
CentraleC.STORICO:CORSO VITTORIO(REGOLA) 11%34%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA CENTRO15%34%
SemicentralePARIOLI (PIAZZA EUCLIDE)22%44%
SemicentraleSALARIO (VIA NIZZA)24%41%
SemicentraleNOMENTANO TORLONIA (PIAZZA GALENO)13%22%
SemicentraleSAN LORENZO (VIA DEI SABELLI)19%27%
SemicentraleAPPIO METRONIO (PIAZZA TUSCOLO)20%31%
SemicentraleGARBATELLA (LARGO DELLE SETTE CHIESE)11%28%
SemicentraleMARCONI (PIAZZA ENRICO FERMI)14%9%
SemicentraleMONTEVERDE VECCHIO (VIA POERIO)2%30%
SemicentralePIGNETO19%20%
SemicentralePIAZZA BOLOGNA15%29%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA SEMICENTRO16%28%
PerifericaTOR PIGNATTARA (VIA DI TOR PIGNATTARA)19%9%
PerifericaSAN PAOLO (VIA TULLIO LEVI CIVITA)1%7%
PerifericaMAGLIANA (VIA DELL`IMPRUNETA)22%17%
PerifericaMONTESACRO (VIALE ADRIATICO)22%32%
PerifericaCENTOCELLE (PIAZZA DEI MIRTI)27%19%
PerifericaPRIMAVALLE-TORREVECCHIA (VIA DI TORREVECCHIA)30%26%
PerifericaSAN BASILIO (VIA POLLENZA)32%28%
PerifericaCASAL BRUCIATO (VIA C. FACCHINETTI)11%9%
PerifericaCOLLI ANIENE-VERDEROCCA (VIA GROTTA DI GREGNA)9%26%
PerifericaNOMENTANO (VIALE KANT)17%31%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA PERIFERIA19%20%
SuburbanaTORRE MAURA (VIA WALTER TOBAGI)26%20%
SuburbanaTORRE ANGELA (VIA DEL TORRACCIO DI TORRENOVA)35%26%
SuburbanaLABARO (VIA GEMONA DEL FRIULI)23%23%
SuburbanaTORRE GAIA-VILLAGGIO BREDA (VIA DI GROTTE CELONI)23%27%
SuburbanaOSTIA (VIA DELLE BALENIERE)28%29%
SuburbanaSERPENTARA (VIALE LINA CAVALIERI)29%43%
SuburbanaPONTE DI NONA (VIA LUIGI GASTINELLI)19%10%
SuburbanaTOR BELLA MONACA PEEP (VIA DELL`ARCHEOLOGIA)28%18%
SuburbanaGREGNA SANT`ANDREA (VIA PIETRO CROSTAROSA)25%20%
SuburbanaCINECITTA` EST (VIALE ANTONIO CIAMARRA)24%23%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA SUBURBANA26%24%

Innanzi tutto una valutazione: tutti i valori sono negativi. Al tempo stesso però bisogna notare come i valori del 2008 rappresentassero quasi i valori di picco, che in realtà si ebbero più tardi nel 2011 quando oltre alla crisi dei mutui subprime incise anche la crisi del debito sovrano. Ora senza sviluppare complesse analisi, che forse rimanderemo ad un altro articolo, fra numero di transizione, prezzi, incidenza di diversi fattori macro e micro economici, i volumi e i mercati di riferimento e infine su come tutti questi fattori vengano rilevati, l’intento di questo articolo è gettare un rapido sguardo sul mercato delle vendite e delle locazioni.

Per far questo abbiamo, così come fa l’OMI, suddiviso la città in 4 aree (centrale, semicentrale, periferica e suburbana) e abbiamo selezionato 10 quartieri (zone Omi) per ognuna di esse. Le perdite maggiori, in valori percentuali, si rilevano al centro storico sugli affitti , -34%, con valori di picco che toccano il -45% per la zona di Via Veneto. Il che spiegherebbe come mai tanti proprietari hanno riconvertito la maggior parte degli alloggi da locazioni ordinarie a locazioni brevi turistiche. Invece la migliore performance la registra la zona di San Paolo, grazie anche all’apporto delle economie di scala dovute al recente insediamento della III università romana, che mantiene i prezzi di vendita sostanzialmente invariati nel decennio.

Ora al di la di complesse e articolate valutazioni che possono esser fatte quartiere per quartiere vi sono due domande fondamentali che ci interessano:

La prima: come mai se il mercato immobiliare romano ha perso tanto, ossia il 19% sui valori di vendita e il 27% sui valori di affitto, l’emergenza abitativa in questi anni non solo non si è affievolita ma è addirittura aumentata? D’altro canto non è sempre stata messa in relazione con i meccanismi della rendita marginale e con l’espulsione dei ceti meno abbienti? Un un calo così drastico dei prezzi avrebbe dovuto abbassare la soglia di accesso al bene che invece, pare, ancora inaccessibile.

La seconda: vi sono opportunità in questa crisi? ossia questa forte riduzione di valore potrebbe essere il punto di svolta per un pubblico che abbia gli opportuni strumenti di lettura, che ovviamente non ha, per approntare politiche utili alla collettività?

Nel prossimo articolo per rispondere a questa domanda avremo il piacere di ospitare un articolo di Massimiliano Crisci, demografo e ricercatore del CNR, che ha studiato i risvolti demografici della crisi immobiliare romana, con non poche sorprese.

I complessi con il maggior numero di alloggi popolari a Roma (Ater e Comune)

Quartieri MunicipiAlloggi AterAlloggi ComuneAlloggi fitto passivoTOT
Ostia Nord13f101226284314675536
Testaccio1d1409156565
San Saba1c1540540
Villaggio Olimpico2a29562157
Tufello4I324632682731
Val Melaina4e – 4f317401740
Montesacro4a312521252
Vigne nuove4b310451401185
Serpentara4e3939939
Fidene vecchia4d3663663
Bufalotta4n3374374
Fidene4e3337337
San Basilio5e43.2071.6534.680
Casal Bruciato5b41141.3781.3382830
Tiburtino Nord5c417891891978
Tor Cervara5f4515515
Casal dei pazzi5h4448448
Ponte Mammolo5h4425425
Quarticciolo7b52086632149
Gordiani6d51.3161.316
Tor Sapienza7c5490225715
Tor Tre Teste7e5668668
Tor Bella Monaca8f614494.0725521
Tiburtino sud5d6111210382150
Torre Maura8b6362588950
Tor Vergata8c6121728849
Torre Spaccata8a6570175745
Torre Gaia 8f6474474
Cinecità est10a – 10f7220626846
Garbatella11c820381072145
Tor Marancia11e8662662
Valco S. Paolo15c88257265
Laurentino921452145
Spinaceto9569569
Acilia sud13c10141610502.466
Acilia nord e Draconcello13b10559559
Trullo15d1119581958
Corviale15f1112751275
Magliana15c113847761.160
Donna Olimpia 16d12497497
Fogaccia18c131.0381.038
Primavalle19d1426542654
Palmarola19d14751751
Labaro20m15749749
62171

1.1 Il mercato immobiliare a Roma: gli ultimi 12 anni di compravendite e affitti in 40 quartieri.

La presente analisi è stata redatta grazie al prezioso contributo di Federico Tomassi e di Francesca Cobeddu. Ringraziamo l’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare – per la cortesia e per i dati che qui proponiamo rielaborati.

Sono stati presi in analisi 40 quartieri romani: 10 del centro, 10 semicentrali, 10 periferici e 10 suburbani (così come definiti dall’OMI) di cui si è tracciato tutto lo storico dei prezzi, sia delle compravendite che degli affitti,  dal 2006 al 2018. Il valori sono espressi al metro quadro ed il rilevamento è stato svolto in base a i prezzi massimi.

I Quartieri

 Grafico 1: Compravendita, prezzi delle abitazioni al mq 

Copraveax

 Grafico 2: Affitto, prezzi delle abitazioni al mq 

locamax

 Centro, il prezzi delle abitazioni al mq delle compravenditeCC

LC
VS
LS
CP
LP
CS
LSi

3.3 La nuova graduatoria per la casa popolare Roma, aggiornata al primo semestre 2019

Per la prima volta ci troviamo a tracciare un quadro storico dell’andamento della graduatoria per l’assegnazione di alloggi pubblici visto che possiamo mettere a confronto i dati dell’anno scorso e di quest’anno. Sarebbe interessante capire invece l’andamento delle assegnazioni per capire tipologia, composizione e caratteristiche delle famiglie che ottengono la casa popolare, ma è un dato che Roma Capitale non pubblica. Per tanto possiamo solo rifarci a delle ipotesi di flussi in entrata e in uscita partendo dal solo dato certo: la graduatoria.

 

Rispetto l’anno scorso si registra un aumento degli aventi diritto di poco meno di mille unità. Per cui si può dire in generale che si accresce l’emergenza abitativa, ma per capirne entità e portata, occorre sviluppare alcune riflessioni. I nuclei presenti in graduatoria rappresentano solo coloro che si sono rivolti al comune per un alloggio partecipando ad un bando e, dopo che una apposita commissione ne ha verificato i requisiti, sono stati ammessi al beneficio. Per capire quante famiglie si rivolgono alle istituzioni per un alloggio è molto più interessante il dato di quante sono le domande pervenute, anche perché molte domande, che sono complesse da compilare, vengono eliminate per vizi formali. Le domande escluse a Roma sono circa 7mila. Sarebbe interessante sapere l’andamento delle domande perché potrebbe essere un indicatore del disagio abitativo in città, ma il dato non è pubblico. Ad esempio sappiamo dalle elaborazioni di Federcasa che a livello nazionale nel 2013 c’è stato un incremento del 25%.

http://www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/social-housing/2013-09-20/allarme-federcasa-questanno-richieste-123232.php?uuid=Ab4G0uYI

Le domande a Roma potrebbero per assurdo esser arrivate tutte nel 2013- 2015 ed essere state scrutinate solo ora. Quindi dire che che l’emergenza è in aumento siccome in graduatoria ci sono circa mille persone e oltremodo fuorviante. Se non facciamo un rapporto fra le domande arrivate e quelle scrutinate è difficile capire il reale andamento nel tempo. Poi bisognerebbe metterle in relazione con le assegnazioni, calcolare i flussi in entrata ed uscita, per aver un quadro completo.

Ad esempio se prendiamo un altro indicatore utile per capire l’emergenza abitativa, ossia le procedure di sfratto (dati elaborati dal Ministero dell’Interno) vediamo come vengano messi in evidenza le richieste di esecuzione, con i provvedimenti emessi e gli sfratti eseguiti. Fra tutti i parametri quello maggiormente interessante riguarda le richieste, che come si vede nel grafico ha un picco molto elevato nel 2008 e un altro, molto più modesto, nel 2014. Parallelamente sarebbe interessante capire quando vi è stato il picco di domande e qual è l’andamento storico delle richieste di casa popolare, dato che ovviamente il comune non pubblica.

procedure di sfratto.jpg

L’ analisi svolta solo sulla graduatoria è quindi un dato parziale che comunque può essere interessante. L’anno scorso, il primo anno che il comune ha pubblicato i dati suddivisi per composizione dei nuclei, si era visto come le famiglie composte da una e da due persone fossero predominati. Il che associato al fatto che la maggior parte del patrimonio pubblico è composto di alloggi grandi per nuclei numerosi crea uno scorrimento asimmetrico delle assegnazioni[1]. Un dato che conferma un trend storico visto che i nuclei da una persona del precedente Bando del 2000 sono stati gli ultimi ad avere un alloggio.

Se mettiamo a raffronto le prime 1.500 posizioni, coloro che dovrebbero prendere casa nei prossimi tre anni, i nuclei monocomponente aumentano e raggiungono la cifra di 966. I nuclei da 2 e 3 persone diminuiscono e le altre classi rimangono stabili. L’aumento è collegato alla minore disponibilità di alloggi piccoli il che ne prolunga la permanenza in graduatoria. Secondo il Segretario romano di Unione Inquilini, Fabrizio Ragucci, nell’ultimo semestre del 2019 sono state assegnate 31 alloggi a nuclei da una persona, ai nuclei 2-3 persone altri 31 alloggi, 66 invece alle famiglie di 4 componenti e 22 a quelle con cinque o più componenti (che rappresentano le 4 classi di assegnazioni). In base a questi dati il trend per esaurire i primi 1.500 nuclei in graduatoria è così composto:

 

  • Nuclei da una persona (966 per 62 assegnazioni all’anno = 14 anni
  • Nuclei da due-tre persone (185 per 62 assegnazioni all’anno = 3 anni
  • Nuclei da 4 persone (7 per 132 assegnazioni all’anno) = prendono casa in tempi brevi e scorrono le posizioni otre la 1.500
  • Nuclei maggiori di 5 (159 per 22 assegnazioni all’anno) = 7 anni

 

Quindi nella stessa graduatoria alle prime posizioni vi sono famiglie che prendono casa praticamente subito e altre che dovranno aspettare 14 anni per veder soddisfatto il loro diritto.

 

Le prime 1500 posizioni 2018 e 2019

1500 2019.jpg

1500 2018.jpg

La distribuzione nelle prime 1500 posizioni per dimensione del nucleo

dis 2019.jpg

di 2019.jpg

[1] Per inciso ribadiamo che la graduatoria è suddivisa in 4 fasce che abbina numero di persone con la grandezza dell’alloggio, ergo è come se fossero 4 graduatorie distinte che dovrebbero scorrere parallele in un sistema equilibrato.