Mancano i fondi per le politiche della casa a Roma?

Il problema casa a Roma sembra essere insormontabile, 10 mila famiglie in attesa della casa popolare, migliaia in emergenza abitativa, e anche per coloro che finalmente riescono a raggiungere il traguardo ottenendo l’assegnazione dell’alloggio pubblico non si presentano certo condizioni di vita facile: la maggior parte dei quartieri erp hanno condizioni sia manutentive che sociali problematiche. Ad aggravare la situazione una crisi stringente che dal 2007 imperversa e che ha come inesorabile ricaduta ha la carenza di fondi nel settore. Di fronte a tutto questo non rimarrebbe che arrendersi eppure questa fase storica potrebbe veramente rappresentare il punto di svolta nel settore. Due sono i fattori che potrebbero finalmente concorrere ad un definitivo cambio di passo: il primo un nuovo approccio alla materia, il secondo l’uso intelligente delle risorse in campo.
Sul primo avremmo modo di discuterne più avanti sul secondo, occorre fare un utile approfondimento per poter rispondere ad una semplice domanda: mancano i fondi per le politiche abitative a Roma? La risposta è no. Ma analizziamo la situazione al dettaglio poiché fra delibere, trasferimenti e quant’altro a volte anche per un addetto ai lavori è difficile avere un quadro chiaro della situazione. Il punto di principio da cui bisogna partire è che i fondi risparmiati o derivati dal settore casa siano reinvestiti in questo settore. Questo semplice assunto, sancito anche da diverse leggi, e basato su presupposti logici “elementari” sembrerebbe lapalissiano tuttavia, per impellenti necessità, spesso i fondi vengono dirottati per altro. Ma facciamo un rapido riassunto della situazione attuale per capire qual è lo stato dell’arte a Roma.
Innanzi tutto partiamo dall’annosa questione dei residence. La Giunta Marino con delibera 368/13 ne sanciva la chiusura e dirottava le persone in emergenza abitativa verso il più economico, ed anche più inclusivo, sistema del Buono Casa. Le famiglie non sarebbero più state costrette a vivere in quelle costose e decadenti strutture ma avrebbero potuto scegliersi un alloggio sul mercato privato degli affitti a carico del Comune. La spesa corrente era allora di 42 milioni di euro mentre oggi si è arrivati a 28 milioni con un risparmio netto di 14 milioni all’anno 1(i risparmi dalla chiusura dei residence). 14 milioni derivati dalla razionalizzazione della spesa che, secondo le intenzioni della Giunta Marino, sarebbero dovuti essere investiti per nuovi e più efficaci strumenti di contrasto per l’emergenza abitativa. Dove sono finiti? Questo non è dato sapere…
A questi bisogna aggiungere i 12 milioni di euro, sempre richiesti dalla Giunta Marino, per l’emergenza abitativa alla regione Lazio. Fondi destinati dall’allora Assessora Danese ad un bando per alloggi, andato deserto 2 (la prima gara deserta), e riutilizzati dalla nuova Assessora Castiglione per un bando per alloggi, andato deserto 3 (la seconda gara deserta). Attualmente giacciono inutilizzati nelle casse del Comune, dal 2015. Nel 2014 la Regione Lazio, data la difficile situazione in cui si trovava la Capitale, approntò un Piano Straordinario per l’emergenza abitativa di Roma che trasferiva 197 milioni di euro. Di questi i primi 40 Milioni sono stati trasferiti a giugno 2016 e ovviamente giacciono inutilizzati 4 (40 milioni). Come se questo non bastasse dobbiamo considerare i fondi che la Regione, attraverso l’Ater ha recentemente trasferito al comune come imposta IMU sulle case popolari. Strano ma vero le case popolari della regione seppur utilizzate per fini sociali versano al comune una tassa di proprietà, ed essendo 46 mila a parte una tutte come seconda casa, quindi con aliquote molto alte. Una questione a lungo dibattuta e controversa, di cui parleremo altrove, ma che si è recentemente risolta con l’addebito dei primi pagamenti. Una prima trance di 68 milioni è stata versata a luglio 2016 5 (il primo trasferimento IMU) e una seconda, parziale, di 32 milioni a ottobre 2017 6 (il secondo trasferimento IMU). In totale 100 milioni di euro già trasferiti e che essendo fondi derivati dalle case popolari sarebbe, come dicevamo in premessa, almeno corretto reinvestire nel settore. Ora tiriamo le somme: 14 milioni del risparmio dei residence, 12 dei fondi regionali non spesi, 40 della delibera Regionale per l’emergenza casa e 100 del trasferimento IMU. A questi vanno aggiunti 46 milioni di euro stanziati dalla legge 80/2014, fondi destinati alla ristrutturazione degli alloggi erp che non si è riuscito a spendere per difficoltà procedurali 7 (fondi per la ristrutturazione dell’erp). In totale arriviamo alla riguardevole cifra di 212 milioni, fondi già in cassa. Se a questi aggiungiamo gli altri 157 milioni della seconda trance della delibera regionale otteniamo 369 milioni di euro in totale. Immaginate non solo per il settore casa e per i nuclei fragili ma per l’intero comparto produttivo cosa può rappresentare la disponibilità di una simile cifra per Roma. In conclusione anche quello della carenza di fondi è un falso mito, l’unica carenza che realmente si avverte è quella di una strategia, di idee e di una politica per la casa.
Provenienza Data Milioni di euro
Risparmi chiusura residence 2016 14
Fondi regionali emergenza 2015 12
Fondi regionali emergenza (I trance) 2017 40
IMU alloggi erp della Regione (I trance di 197) 2017 68
IMU alloggi erp della Regione (II trance) 2017 32
Legge 80 per la ristrutturazione erp 2015 46
TOTALE (già in cassa) 212
Fondi regionali emergenza (II trance di 197) 157
TOTALE (trasferito e da trasferire) 369

1.4 la distribuzione del patrimonio erp di Roma Capitale

In questo articolo cerchiamo di capire come sono distribuiti i 22.781 alloggi popolari di proprietà di Roma Capitale. L’analisi per municipi rivela, in analogia con il patrimonio Ater 1.3 , come la zona ad est sia quella con la maggiore concertazione. Il sesto municipio, quello delle Torri, è in assoluto con i suoi 6.400 alloggi quello in cui si ha la maggiore presenza. Quarto e quinto seguono con però circa la metà degli alloggi. Con valore numerico simile a questi ultimi anche il decimo municipio che però ricordiamo ha la maggior parte del suo territorio occupato da aree verdi, riserva del litorale romano e la riserva di Decima Malafede. Nella rappresentazione grafica è utile specificare che tutte le aree verdi sono rappresentate puntinate. Anche nel patrimonio Comunale come nel patrimonio Ater si verificano grandi sperequazioni fra i diversi municipi. Il secondo, il tredicesimo ed il quindicesimo ad esempio non arrivano al dato numerico di cento alloggi.
il patrimonio erp di Roma Capitale nei municipi

Alloggi comunali X Municipi

L’analisi della concentrazione degli alloggi popolari per zone urbanistiche ci rivela come il fenomeno sia prevalentemente concertato solo in alcune aree. La zona di Torre Angela detiene il primato assoluto con i suoi 4.200 alloggi pubblici, quasi il triplo rispetto a Gordiani che si colloca in seconda posizione con 1504. Oltre a Roma est sull’asse verso il mare si evidenziano le zone di Acilia e Ostia Nord  con insediamenti si oltre mille alloggi.  Altro nucleo nel  XIV municipio in cui maggior parte degli alloggi sono concentrati nella zona di Primavalle
il patrimonio erp di Roma Capitale nelle zone urbanistiche

Alloggi Comunali X ZU

1.3 la distribuzione del patrimonio erp dell’Ater Roma

In questa sessione ci occupiamo della distribuzione del patrimonio pubblico erp, ossia le case popolari. Iniziamo con il patrimonio Ater che è il più cospicuo e conta 46 mila alloggi in proprietà. I valori sono assoluti e non sono messi in relazione con il numero totale degli alloggi presenti nei municipi romani, cosa che sarebbe stata più corretta; per questo faremo altre elaborazioni più avanti. Già da questa prima lettura si capisce come esistano forti sperequazioni fra un municipio e l’altro. Il terzo municipio con 8.650 alloggi è  quello maggiormente investito dal fenomeno, a seguire il quarto con 7634 e il quinto con 4112; invece quelli maggiormente scarichi risultano essere il settimo, dodicesimo, tredicesimo e quindicesimo in cui il numero degli alloggi arrivano a malapena al migliaio. Il quadrante nord est – est, da Fidene a Tor Bella Monaca, è quello su cui gravano la maggior parte degli alloggi popolari.
Il patrimonio Ater nei Municipi
Alloggi ATER X Municipi copy
Tuttavia se analizziamo la situazione per Zone Urbanistiche otteniamo un dato  più preciso che ci consente di capire come i realtà gli alloggi popolari siano fortemente concentrati solo in alcune aree tanto da influenzare il dato municipale. Questo dipende dalla stessa modalità di realizzazione degli alloggi popolari che si trovano prevalentemente concentrati in interi quartieri. Non è un caso che Tufello, 3418 alloggi, S.Basilio, 3251 alloggi, e Primavalle, 2678 alloggi, quartieri interamente composti da soli alloggi popolari, siano quelli predominanti sulla mappa.
Il patrimonio Ater per Zone Urbanistiche
Alloggi ATER X ZU copy
L’analisi per Zone Urbanistiche risulta più indicativa rispetto i dati per municipio. Conferma in buona sostanza una predominanza di alloggi pubblici nella zona nord est – est, la zona più popolosa di Roma, ma al tempo stesso mette in luce la presenza di altre concentrazioni. Innanzi tutto sull’asse di espansione verso il mare che da Garbatella arriva fino ad Ostia Nord, passando per Laurentino, Corviale, Acilia, e inoltre individua un forte nucleo nella zona Primavalle-Fogaccia.

1.2. quante sono le case popolari a Roma? diamo i numeri…

Definire con esattezza il numero degli alloggi utilizzati come case popolari, ossia in regime erp, non è questione secondaria: il patrimonio pubblico è da sempre lo strumento privilegiato per contrastare il disagio abitativo. Eppure il dato sembra inconoscibile: spesso stampa, pubblicistica, studi, ricerche e addirittura organi istituzionali diffondono dati incorretti. Anche nella recente relazione della Commissione Parlamentare sulle Periferie [1], un lavoro completo ed innovativo per molti aspetti, vi sono alcune imprecisioni. A pagina 22 riporta: “il patrimonio residenziale pubblico costituito a Roma da 48.325 alloggi di proprietà Ater e da oltre 20.000 di Roma Capitale”; come vedremo l’Ater ne ha in “proprietà” circa 2 mila di meno e il Comune ne “gestisce” circa 8 mila in più.
Questo stato di incertezza che aleggia intorno al patrimonio erp dipende da vari fattori che analizzeremo. Il primo, e anche il più gravoso, è determinato dalla doppia natura di tale patrimonio: uno comunale gestito da Roma Capitale e l’altro regionale gestito da Ater Roma, ognuno ovviamente su una banca dati diversa e non collegate fra loro. Per cui spesso si confonde il patrimonio del Comune o dell’Ater con il numero globale degli alloggi. Il secondo è la presenza di alloggi popolari che seppure destinati alla graduatoria romana si trovano fuori comune. Acquistati nell’hinterland romano per convenienza dalla amministrazione comunale negli anni passati venivano assegnati solo su base volontaria ai vincitori del bando romano. Il terzo riguarda i fitti passivi, ossia alloggi di enti o privati affittati dal pubblico e che vengono assegnati alla graduatoria erp.  Ultimo fattore, che a dire il vero incide poco, è il piano di dismissione di quota parte degli alloggi pubblici che procede con estrema lentezza. Pertanto districarsi in questi meandri appare cosa assai complessa, se non altro perchè il numero degli alloggi che noi, pubblico, destiniamo all’erp è maggiore rispetto al numero degli alloggi di proprietà pubblica, e maggiore anche di quelli che abbiamo in proprietà nel comune.
Analizziamo il patrimonio che gestisce Ater composto anche di beni immobili di altre proprietà. Dal bilancio 2016 (p.79)[2] emerge che il numero degli alloggi totali è 48.307, diviso in varie proprietà (ater, demanio, cooperative, comune, enasarco). Di questi l’Ater ci informa che solo 362 non sono in regime erp[3]. Pertanto il conto è presto fatto, in totale abbiamo 47.945 case popolari suddivise fra varie proprietà.
Gli alloggi erp gestiti da Ater Roma
Proprietà Ater
Altra proprietà
Non in regime erp
TOT. Alloggi  erp
46.018
2.289
362
47.945
Nel caso di Roma Capitale la cosa è più complessa e dobbiamo soffermarci a capire la differenza fra patrimonio disponibile ed indisponibile poiché spesso genera confusione (1.1. il patrimonio residenziale pubblico). Il patrimonio disponibile è quello che si può mettere a reddito. Il patrimonio indisponibile, di cui l’erp fa parte, è quello destinato ad un pubblico servizio come appunto gli alloggi popolari (art. 826 c.c.). Mentre il primo si può utilizzare liberamente sia per vendita che per locazioni il secondo è regolamentato da leggi, come quelle regionali per il regime dei fitti, e da rigidi criteri comunali per le assegnazioni. I due patrimoni, che hanno usi completamente diversi, spesso vengono confusi.
Dal sito del Dipartimento Patrimonio[4] si possono scaricare i database dell’erp, aggiornati al 2016, che  riuniscono alloggi, pertinenze e servitù, a Roma e fuori comune sia in regime di proprietà che in fitto passivo e pertanto non sono di facile lettura. Una volta analizzati i dati abbiamo:
Gli alloggi erp gestiti  da Roma Capitale
A Roma
Fuori comune
Totali
Proprietà di Roma Capitale
22.781
2.265
25.046
Fitto passivo
2.940
397
3.337
Totali
25.721
2.662
28.383
Sommando gli alloggi gestiti da Ater Roma con quelli gestiti da Roma Capitale otteniamo:
Alloggi erp per il disagio abitativo romano
Ater Roma
Roma Capitale
TOT
47.945
28.383
76.328
Quindi in totale gli alloggi che oggi possiamo utilizzare per arginare il disagio abitativo della capitale sono 76.328. Determinare non solo il numero degli alloggi ma anche la struttura patrimoniale e territoriale è fondamentale per future speculazioni.  Capire la reale gestibilità di un alloggio fuori comune o il costo dei fitti passivi è utile se si vuole ottimizzare l’uso del patrimonio. Ad esempio il solo Comune di Roma per i 3.337 alloggi in fitto passivo  spende 25 milioni di euro all’anno (dati del 2015), un costo mese medio 640 € per un alloggio che poi viene locato a canoni erp di 80 € di media. Questi non vanno confusi con i residence dell’emergenza abitativa, su altri capitoli di spesa, e che dovrebbero essere per soggiorni temporanei, ma si tratta di alloggi dati alla graduatoria erp e destinati a farci vivere le famiglie. Come vedremo più avanti problemi gestionali dell’erp sono complessi e di difficile soluzione se non affrontati con una strategia pluriennale.
[1] http://www.labparlamento.it/wp-content/uploads/2018/02/Documento-finale_Inchiesta-periferie.pdf
[2] http://aterroma.it/DOC/Amministrazione-trasparente/bilanci/bilancio-consuntivo/2016/RelazioneGestione2016.pdf
[3] http://aterroma.it/patrimonio/patrimonio.html
[4] https://www.comune.roma.it/pcr/it/dip_ben_imm.page

1.1. il patrimonio residenziale pubblico

Il patrimonio residenziale pubblico, definito E.R.P. (edilizia residenziale pubblica), a Roma è suddiviso in due grandi proprietà, una comunale e l’altra regionale.  Il Comune di Roma dispone di 28 mila alloggi e l’Ater Roma di 48 mila alloggi. Comune e Ater si occupano rispettivamente della gestione del proprio patrimonio, dalla manutenzione fino alla riscossione dei canoni. L’accesso e la decadenza sull’intero patrimonio è invece competenza del Comune attraverso il Dipartimento delle Politiche Abitative, che gestisce anche i bandi, le sanatorie e l’erogazione dei benefit economici sulla casa. All’alloggio pubblico si accede attraverso un bando comunale che stabilisce le priorità in base alle fragilità dei nuclei (reddito, condizione abitativa, disabilità, ecc.). Attualmente vi sono più di 10 mila nuclei in attesa. Il tasso di ricambio nell’ERP è di 500 alloggi all’anno  pertanto ci vorranno venti anni per assorbire l’attuale graduatoria. Dato che da tempo sono cessati  piani edificatori la maggior parte degli alloggi assegnati sono di risulta.
Il valore del patrimonio residenziale pubblico è stimabile in 14 miliardi di euro, pertinenze, locali e terreni esclusi.

Il patrimonio di Roma Capitale (fonte: report Romeo Gestioni 2014)

Tipologia unità immobiliare

Ubicazione

Alloggi

Locali

Pertinenze

Terreni

Tipologia patrimonio

25.369

215

15.419

0

ERP

Roma

2.652

21

2.035

0

ERP

Fuori comune

569

571

0

0

Disponibile

Roma

4

52

1

0

Disponibile

Fuori comune

1

0

0

0

Beni ex EE.OO.

Roma

97

570

0

182

Concessioni

Roma

0

4

0

5

Concessioni

Fuori comune

28.692

1.433

17.664

187

Totale

Il patrimonio gestito dall’ATER (fonte:bilancio Ater 2016)

Tipologia unità immobiliare

Proprietà

Alloggi

Locali

Cantine

Posti auto

Terreni

Cartelloni

46.018

3.126

29.273

19.134

366

198

ATER

472

1

13

Comune

727

50

34

Demanio

118

Enasarco

972

225

264

Cooperative

48.307

3.177

29.575

19.398

366

198

Totale

0. 0.

Questo è l’estratto dell’articolo.

 

Avviso ai naviganti 

Il blog ha lo scopo di diffondere dati, informazioni e analisi sulle politiche abitative a Roma. Le politiche abitative sono un complesso di strumenti che il pubblico (governo, regione, comune) mette in atto per contrastare il disagio abitativo e le dinamiche distorsive nel settore casa. Gli strumenti possono essere i più diversi: agevolazioni fiscali, benefit economici, sussidi, residenze temporanee, l’uso del patrimonio residenziale pubblico e la pianificazione di nuovi interventi edilizi. 
Le politiche della casa hanno punti di tangenza con altre materie, con l’urbanistica, ad esempio, o con le politiche sociali. Spesso con queste ultime, occupandosi entrambe di aiuti alla persona, vi sono sovrapposizioni tanto che le politiche abitative si possono ascrivere al sistema generale del welfare. Con l’urbanistica vi sono notevoli interrelazioni: l’una si occupa delle trasformazioni materiali della città l’altra dei suoi abitanti, due cose che dovrebbero sempre andare di pari passo. Le analisi svolte per la stima delle necessità abitative potrebbero supportare l’urbanistica nella fase di programmazione, aiutare a capire non solo cosa costruire o recuperare ma sopratutto dove, per chi e come.
In questo primo blocco di articoli analizzeremo il patrimonio residenziale pubblico.