1.2 Il mercato immobiliare romano: 10 anni di perdite

In questo secondo articolo sul mercato immobiliare svolgiamo una analisi comparativa fra i valori di 40 quartieri valutando i valori di picco: ossia quelli fra il 2008 e il 2018. Le analisi sono state svolte su dati Omi, Agenzia delle entrate, mettendo a comparazione i valori massimi degli anni 2008 e 2018 sia della vendita che dell’affitto, che rappresenta la novità di questa analisi. Il mercato immobiliare viene inteso generalmente come quello delle vendite, poiché gli affitti hanno, in un paese a prevalenza di proprietari di casa, un valore marginale. Invece risulta fondamentale per capire alcune dinamiche come ad esempio la pervasività degli affitti brevi turistici che si sono sviluppati in forma esponenziale nell’ultimo decennio.

VARIAZIONI NEGATIVE SUI MASSIMI ANNO 2008-2018
ZONE OMI (dal 2014)Vendite  Affitti
 zona  
CentraleTESTACCIO (P.ZA S. MARIA LIBERATRICE)11%26%
CentraleSAN SABA (VIA DI SAN SABA)8%35%
CentraleMONTI (VIA DEI SERPENTI)6%25%
CentraleAVENTINO (RIPA-VIA DI S.SABINA)11%37%
CentraleTRASTEVERE (VIA DELLA LUNGARA)23%34%
CentraleBORGO (VIA DELLA CONCILIAZIONE)5%31%
CentraleESQUILINO (PIAZZA VITTORIO)32%34%
CentraleLUDOVISI (VIA VENETO)26%45%
CentraleC.STORICO:TRIDENTE(TREVI)13%34%
CentraleC.STORICO:CORSO VITTORIO(REGOLA) 11%34%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA CENTRO15%34%
SemicentralePARIOLI (PIAZZA EUCLIDE)22%44%
SemicentraleSALARIO (VIA NIZZA)24%41%
SemicentraleNOMENTANO TORLONIA (PIAZZA GALENO)13%22%
SemicentraleSAN LORENZO (VIA DEI SABELLI)19%27%
SemicentraleAPPIO METRONIO (PIAZZA TUSCOLO)20%31%
SemicentraleGARBATELLA (LARGO DELLE SETTE CHIESE)11%28%
SemicentraleMARCONI (PIAZZA ENRICO FERMI)14%9%
SemicentraleMONTEVERDE VECCHIO (VIA POERIO)2%30%
SemicentralePIGNETO19%20%
SemicentralePIAZZA BOLOGNA15%29%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA SEMICENTRO16%28%
PerifericaTOR PIGNATTARA (VIA DI TOR PIGNATTARA)19%9%
PerifericaSAN PAOLO (VIA TULLIO LEVI CIVITA)1%7%
PerifericaMAGLIANA (VIA DELL`IMPRUNETA)22%17%
PerifericaMONTESACRO (VIALE ADRIATICO)22%32%
PerifericaCENTOCELLE (PIAZZA DEI MIRTI)27%19%
PerifericaPRIMAVALLE-TORREVECCHIA (VIA DI TORREVECCHIA)30%26%
PerifericaSAN BASILIO (VIA POLLENZA)32%28%
PerifericaCASAL BRUCIATO (VIA C. FACCHINETTI)11%9%
PerifericaCOLLI ANIENE-VERDEROCCA (VIA GROTTA DI GREGNA)9%26%
PerifericaNOMENTANO (VIALE KANT)17%31%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA PERIFERIA19%20%
SuburbanaTORRE MAURA (VIA WALTER TOBAGI)26%20%
SuburbanaTORRE ANGELA (VIA DEL TORRACCIO DI TORRENOVA)35%26%
SuburbanaLABARO (VIA GEMONA DEL FRIULI)23%23%
SuburbanaTORRE GAIA-VILLAGGIO BREDA (VIA DI GROTTE CELONI)23%27%
SuburbanaOSTIA (VIA DELLE BALENIERE)28%29%
SuburbanaSERPENTARA (VIALE LINA CAVALIERI)29%43%
SuburbanaPONTE DI NONA (VIA LUIGI GASTINELLI)19%10%
SuburbanaTOR BELLA MONACA PEEP (VIA DELL`ARCHEOLOGIA)28%18%
SuburbanaGREGNA SANT`ANDREA (VIA PIETRO CROSTAROSA)25%20%
SuburbanaCINECITTA` EST (VIALE ANTONIO CIAMARRA)24%23%
VARIAZIONE NEGATIVA MEDIA SUBURBANA26%24%

Innanzi tutto una valutazione: tutti i valori sono negativi. Al tempo stesso però bisogna notare come i valori del 2008 rappresentassero quasi i valori di picco, che in realtà si ebbero più tardi nel 2011 quando oltre alla crisi dei mutui subprime incise anche la crisi del debito sovrano. Ora senza sviluppare complesse analisi, che forse rimanderemo ad un altro articolo, fra numero di transizione, prezzi, incidenza di diversi fattori macro e micro economici, i volumi e i mercati di riferimento e infine su come tutti questi fattori vengano rilevati, l’intento di questo articolo è gettare un rapido sguardo sul mercato delle vendite e delle locazioni.

Per far questo abbiamo, così come fa l’OMI, suddiviso la città in 4 aree (centrale, semicentrale, periferica e suburbana) e abbiamo selezionato 10 quartieri (zone Omi) per ognuna di esse. Le perdite maggiori, in valori percentuali, si rilevano al centro storico sugli affitti , -34%, con valori di picco che toccano il -45% per la zona di Via Veneto. Il che spiegherebbe come mai tanti proprietari hanno riconvertito la maggior parte degli alloggi da locazioni ordinarie a locazioni brevi turistiche. Invece la migliore performance la registra la zona di San Paolo, grazie anche all’apporto delle economie di scala dovute al recente insediamento della III università romana, che mantiene i prezzi di vendita sostanzialmente invariati nel decennio.

Ora al di la di complesse e articolate valutazioni che possono esser fatte quartiere per quartiere vi sono due domande fondamentali che ci interessano:

La prima: come mai se il mercato immobiliare romano ha perso tanto, ossia il 19% sui valori di vendita e il 27% sui valori di affitto, l’emergenza abitativa in questi anni non solo non si è affievolita ma è addirittura aumentata? D’altro canto non è sempre stata messa in relazione con i meccanismi della rendita marginale e con l’espulsione dei ceti meno abbienti? Un un calo così drastico dei prezzi avrebbe dovuto abbassare la soglia di accesso al bene che invece, pare, ancora inaccessibile.

La seconda: vi sono opportunità in questa crisi? ossia questa forte riduzione di valore potrebbe essere il punto di svolta per un pubblico che abbia gli opportuni strumenti di lettura, che ovviamente non ha, per approntare politiche utili alla collettività?

Nel prossimo articolo per rispondere a questa domanda avremo il piacere di ospitare un articolo di Massimiliano Crisci, demografo e ricercatore del CNR, che ha studiato i risvolti demografici della crisi immobiliare romana, con non poche sorprese.