1.3 la distribuzione del patrimonio erp dell’Ater Roma

In questa sessione ci occupiamo della distribuzione del patrimonio pubblico erp, ossia le case popolari. Iniziamo con il patrimonio Ater che è il più cospicuo e conta 46 mila alloggi in proprietà. I valori sono assoluti e non sono messi in relazione con il numero totale degli alloggi presenti nei municipi romani, cosa che sarebbe stata più corretta; per questo faremo altre elaborazioni più avanti. Già da questa prima lettura si capisce come esistano forti sperequazioni fra un municipio e l’altro. Il terzo municipio con 8.650 alloggi è  quello maggiormente investito dal fenomeno, a seguire il quarto con 7634 e il quinto con 4112; invece quelli maggiormente scarichi risultano essere il settimo, dodicesimo, tredicesimo e quindicesimo in cui il numero degli alloggi arrivano a malapena al migliaio. Il quadrante nord est – est, da Fidene a Tor Bella Monaca, è quello su cui gravano la maggior parte degli alloggi popolari.
Il patrimonio Ater nei Municipi
Alloggi ATER X Municipi copy
Tuttavia se analizziamo la situazione per Zone Urbanistiche otteniamo un dato  più preciso che ci consente di capire come i realtà gli alloggi popolari siano fortemente concentrati solo in alcune aree tanto da influenzare il dato municipale. Questo dipende dalla stessa modalità di realizzazione degli alloggi popolari che si trovano prevalentemente concentrati in interi quartieri. Non è un caso che Tufello, 3418 alloggi, S.Basilio, 3251 alloggi, e Primavalle, 2678 alloggi, quartieri interamente composti da soli alloggi popolari, siano quelli predominanti sulla mappa.
Il patrimonio Ater per Zone Urbanistiche
Alloggi ATER X ZU copy
L’analisi per Zone Urbanistiche risulta più indicativa rispetto i dati per municipio. Conferma in buona sostanza una predominanza di alloggi pubblici nella zona nord est – est, la zona più popolosa di Roma, ma al tempo stesso mette in luce la presenza di altre concentrazioni. Innanzi tutto sull’asse di espansione verso il mare che da Garbatella arriva fino ad Ostia Nord, passando per Laurentino, Corviale, Acilia, e inoltre individua un forte nucleo nella zona Primavalle-Fogaccia.

1.2. quante sono le case popolari a Roma? diamo i numeri…

Definire con esattezza il numero degli alloggi utilizzati come case popolari, ossia in regime erp, non è questione secondaria: il patrimonio pubblico è da sempre lo strumento privilegiato per contrastare il disagio abitativo. Eppure il dato sembra inconoscibile: spesso stampa, pubblicistica, studi, ricerche e addirittura organi istituzionali diffondono dati incorretti. Anche nella recente relazione della Commissione Parlamentare sulle Periferie [1], un lavoro completo ed innovativo per molti aspetti, vi sono alcune imprecisioni. A pagina 22 riporta: “il patrimonio residenziale pubblico costituito a Roma da 48.325 alloggi di proprietà Ater e da oltre 20.000 di Roma Capitale”; come vedremo l’Ater ne ha in “proprietà” circa 2 mila di meno e il Comune ne “gestisce” circa 8 mila in più.
Questo stato di incertezza che aleggia intorno al patrimonio erp dipende da vari fattori che analizzeremo. Il primo, e anche il più gravoso, è determinato dalla doppia natura di tale patrimonio: uno comunale gestito da Roma Capitale e l’altro regionale gestito da Ater Roma, ognuno ovviamente su una banca dati diversa e non collegate fra loro. Per cui spesso si confonde il patrimonio del Comune o dell’Ater con il numero globale degli alloggi. Il secondo è la presenza di alloggi popolari che seppure destinati alla graduatoria romana si trovano fuori comune. Acquistati nell’hinterland romano per convenienza dalla amministrazione comunale negli anni passati venivano assegnati solo su base volontaria ai vincitori del bando romano. Il terzo riguarda i fitti passivi, ossia alloggi di enti o privati affittati dal pubblico e che vengono assegnati alla graduatoria erp.  Ultimo fattore, che a dire il vero incide poco, è il piano di dismissione di quota parte degli alloggi pubblici che procede con estrema lentezza. Pertanto districarsi in questi meandri appare cosa assai complessa, se non altro perchè il numero degli alloggi che noi, pubblico, destiniamo all’erp è maggiore rispetto al numero degli alloggi di proprietà pubblica, e maggiore anche di quelli che abbiamo in proprietà nel comune.
Analizziamo il patrimonio che gestisce Ater composto anche di beni immobili di altre proprietà. Dal bilancio 2016 (p.79)[2] emerge che il numero degli alloggi totali è 48.307, diviso in varie proprietà (ater, demanio, cooperative, comune, enasarco). Di questi l’Ater ci informa che solo 362 non sono in regime erp[3]. Pertanto il conto è presto fatto, in totale abbiamo 47.945 case popolari suddivise fra varie proprietà.
Gli alloggi erp gestiti da Ater Roma
Proprietà Ater
Altra proprietà
Non in regime erp
TOT. Alloggi  erp
46.018
2.289
362
47.945
Nel caso di Roma Capitale la cosa è più complessa e dobbiamo soffermarci a capire la differenza fra patrimonio disponibile ed indisponibile poiché spesso genera confusione (1.1. il patrimonio residenziale pubblico). Il patrimonio disponibile è quello che si può mettere a reddito. Il patrimonio indisponibile, di cui l’erp fa parte, è quello destinato ad un pubblico servizio come appunto gli alloggi popolari (art. 826 c.c.). Mentre il primo si può utilizzare liberamente sia per vendita che per locazioni il secondo è regolamentato da leggi, come quelle regionali per il regime dei fitti, e da rigidi criteri comunali per le assegnazioni. I due patrimoni, che hanno usi completamente diversi, spesso vengono confusi.
Dal sito del Dipartimento Patrimonio[4] si possono scaricare i database dell’erp, aggiornati al 2016, che  riuniscono alloggi, pertinenze e servitù, a Roma e fuori comune sia in regime di proprietà che in fitto passivo e pertanto non sono di facile lettura. Una volta analizzati i dati abbiamo:
Gli alloggi erp gestiti  da Roma Capitale
A Roma
Fuori comune
Totali
Proprietà di Roma Capitale
22.781
2.265
25.046
Fitto passivo
2.940
397
3.337
Totali
25.721
2.662
28.383
Sommando gli alloggi gestiti da Ater Roma con quelli gestiti da Roma Capitale otteniamo:
Alloggi erp per il disagio abitativo romano
Ater Roma
Roma Capitale
TOT
47.945
28.383
76.328
Quindi in totale gli alloggi che oggi possiamo utilizzare per arginare il disagio abitativo della capitale sono 76.328. Determinare non solo il numero degli alloggi ma anche la struttura patrimoniale e territoriale è fondamentale per future speculazioni.  Capire la reale gestibilità di un alloggio fuori comune o il costo dei fitti passivi è utile se si vuole ottimizzare l’uso del patrimonio. Ad esempio il solo Comune di Roma per i 3.337 alloggi in fitto passivo  spende 25 milioni di euro all’anno (dati del 2015), un costo mese medio 640 € per un alloggio che poi viene locato a canoni erp di 80 € di media. Questi non vanno confusi con i residence dell’emergenza abitativa, su altri capitoli di spesa, e che dovrebbero essere per soggiorni temporanei, ma si tratta di alloggi dati alla graduatoria erp e destinati a farci vivere le famiglie. Come vedremo più avanti problemi gestionali dell’erp sono complessi e di difficile soluzione se non affrontati con una strategia pluriennale.
[1] http://www.labparlamento.it/wp-content/uploads/2018/02/Documento-finale_Inchiesta-periferie.pdf
[2] http://aterroma.it/DOC/Amministrazione-trasparente/bilanci/bilancio-consuntivo/2016/RelazioneGestione2016.pdf
[3] http://aterroma.it/patrimonio/patrimonio.html
[4] https://www.comune.roma.it/pcr/it/dip_ben_imm.page

1.1. il patrimonio residenziale pubblico

Il patrimonio residenziale pubblico, definito E.R.P. (edilizia residenziale pubblica), a Roma è suddiviso in due grandi proprietà, una comunale e l’altra regionale.  Il Comune di Roma dispone di 28 mila alloggi e l’Ater Roma di 48 mila alloggi. Comune e Ater si occupano rispettivamente della gestione del proprio patrimonio, dalla manutenzione fino alla riscossione dei canoni. L’accesso e la decadenza sull’intero patrimonio è invece competenza del Comune attraverso il Dipartimento delle Politiche Abitative, che gestisce anche i bandi, le sanatorie e l’erogazione dei benefit economici sulla casa. All’alloggio pubblico si accede attraverso un bando comunale che stabilisce le priorità in base alle fragilità dei nuclei (reddito, condizione abitativa, disabilità, ecc.). Attualmente vi sono più di 10 mila nuclei in attesa. Il tasso di ricambio nell’ERP è di 500 alloggi all’anno  pertanto ci vorranno venti anni per assorbire l’attuale graduatoria. Dato che da tempo sono cessati  piani edificatori la maggior parte degli alloggi assegnati sono di risulta.
Il valore del patrimonio residenziale pubblico è stimabile in 14 miliardi di euro, pertinenze, locali e terreni esclusi.

Il patrimonio di Roma Capitale (fonte: report Romeo Gestioni 2014)

Tipologia unità immobiliare

Ubicazione

Alloggi

Locali

Pertinenze

Terreni

Tipologia patrimonio

25.369

215

15.419

0

ERP

Roma

2.652

21

2.035

0

ERP

Fuori comune

569

571

0

0

Disponibile

Roma

4

52

1

0

Disponibile

Fuori comune

1

0

0

0

Beni ex EE.OO.

Roma

97

570

0

182

Concessioni

Roma

0

4

0

5

Concessioni

Fuori comune

28.692

1.433

17.664

187

Totale

Il patrimonio gestito dall’ATER (fonte:bilancio Ater 2016)

Tipologia unità immobiliare

Proprietà

Alloggi

Locali

Cantine

Posti auto

Terreni

Cartelloni

46.018

3.126

29.273

19.134

366

198

ATER

472

1

13

Comune

727

50

34

Demanio

118

Enasarco

972

225

264

Cooperative

48.307

3.177

29.575

19.398

366

198

Totale

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Questo è l’estratto dell’articolo.

 

Avviso ai naviganti 

Il blog ha lo scopo di diffondere dati, informazioni e analisi sulle politiche abitative a Roma. Le politiche abitative sono un complesso di strumenti che il pubblico (governo, regione, comune) mette in atto per contrastare il disagio abitativo e le dinamiche distorsive nel settore casa. Gli strumenti possono essere i più diversi: agevolazioni fiscali, benefit economici, sussidi, residenze temporanee, l’uso del patrimonio residenziale pubblico e la pianificazione di nuovi interventi edilizi. 
Le politiche della casa hanno punti di tangenza con altre materie, con l’urbanistica, ad esempio, o con le politiche sociali. Spesso con queste ultime, occupandosi entrambe di aiuti alla persona, vi sono sovrapposizioni tanto che le politiche abitative si possono ascrivere al sistema generale del welfare. Con l’urbanistica vi sono notevoli interrelazioni: l’una si occupa delle trasformazioni materiali della città l’altra dei suoi abitanti, due cose che dovrebbero sempre andare di pari passo. Le analisi svolte per la stima delle necessità abitative potrebbero supportare l’urbanistica nella fase di programmazione, aiutare a capire non solo cosa costruire o recuperare ma sopratutto dove, per chi e come.
In questo primo blocco di articoli analizzeremo il patrimonio residenziale pubblico.